Den gode byggesag i andels- og ejerforeninger


Der er mange processer at holde styr på, når man som forening står overfor en byggesag. For hvordan kan man egentlig sikre, at alt forløber som det skal?


Byggesager – hvor begynder man?

Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres. I andelsboligforeninger er det et bilag til regnskabet, der skal godkendes på den årlige generalforsamling. I ejerforeninger kan det være mere frivilligt, om man vil lave en.

Stillads-hjørneejendom.jpg

På generalforsamlingen bør man have et punkt, hvor bestyrelsen foreslår større opgaver som facaderenovering og tagomlægning eller vinduesudskiftning/renovering. Hvis vedtægterne ikke forlanger et kvalificeret (to tredjedeles flertal) flertal, kan punktet vedtages med simpelt flertal af de fremmødte. Det bør fremgå, hvad udgiften beløber sig til, og hvordan finansieringen skal ske – dette kan være via opsparing, grundfond, fælleslån eller endelig kontant betaling af ejerne eller andelshaverne. Man kan ofte have brug for en byggekredit undervejs. I så fald skal banken også inddrages tidligt. Hvis man allerede har et overslag over udgiften, kan dette anføres i indkaldelsen. Ellers skal der afsættes midler til, at en byggerådgiver laver et forprojekt og indhenter priser oftest i licitation.

>
“Alle ejendomme bør have en vedligeholdelsesplan, der løbende opdateres”

Undgå at være forpligtet af laveste bud

Ved licitation bør det anføres, at bygherrer ikke er forpligtet til at tage laveste bud. Således kan man tage den, der er bedst på visse opgaver frem for andre. Nogle gange kan man forhandle med de bydende, hvis man af priserne kan se, at én er dyrere end andre på nogle poster. Administrator og teknisk rådgiver laver herefter en rådgiver- og entrepriseaftale med den, der vandt licitationen.

Fredede ejendomme

Mange fredede bygninger har fået en handlingsplan foræret af Kulturstyrelsen, som kan bruges som vejledning i forhold til, hvilken rækkefølge vedligeholdelsesopgaverne skal tages. Er ejendommen fredet eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning. Ofte kan man søge om tilskud fra Kulturstyrelsen eller Energistyrelsen samtidig.

Hvordan sikrer man en god byggeproces?

Selve byggeriet er ikke noget, man nødvendigvis skal glæde sig til. Det er støjende, larmende og oftest på umulige tidspunkter. Så er man advaret! Men med god kommunikation og hyppige byggemøder, hvor en fra bestyrelsen og rådgiver samt evt. administrator er med, får I det alle lettere. Byggemøde holdes som regel en gang ugentligt – oftest i en skurvogn tæt på ejendommen. Kaffen er ikke god, men møderne er nødvendige for at få drøftet alle problemer undervejs. Der skal også aftales, om der er ekstraarbejder, og om noget skal udgå af entreprisen (såkaldt +/- regnskab).

Facade renovering stillads.jpg

Regnskaber har betydning for valuarvurdering

Efter en mangelgennemgang laver administrator det endelige regnskab, der viser hvad der i alt blev forbrugt, og hvad der skal opkræves af ejerne eller optages lån for. I andelsboligforeninger skal man huske at nævne vedligeholdelser og renoveringer i året overfor en evt. valuar, så dette kan medtages i DCF-modellen, som påvirker valuarvurderingen i enten negativ eller positiv retning. Er der udlejning i ejendommen, skal der også indgives regnskab til Grundejernes Investeringsfond, hvor man kan søge midler tilbage.

>
“Er ejendommen fredet eller kræver renoveringen byggetilladelse, laver administrator eller byggerådgiver en ansøgning om byggetilladelsen”

Den gode byggesag

Den gode byggesag er den, hvor alle dele tilpasses, og hvor ejendommen har en større værdi ud af arbejderne, end hvad der betales. Skal taget f.eks. laves, kan man overveje at lave tagboliger. Hvis der skal laves nye vinduer, kan det overvejes at opsætte altaner.

Spørg din administrator til råds, før I beslutter, hvilken rækkefølge tingene skal tages i, da det ofte kan betale sig at bruge stillads til flere ting end blot tagudskiftning, når det alligevel er opsat.

Artiklen er skrevet af Thomas Marker, Advokat, SMEjendomme.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening.

Skade & Sikring

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Vidste du at...

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Phasellus dignissim augue vel nisl fringilla ultricies. Morbi urna sem, egestas non magna id, elementum aliquam ante. Sed consectetur nisi tincidunt eros suscipit dictum.

Relevante artikler

Boligforeningers Dag 2025

Få viden, inspiration og invitationer til gratis events relevante for dig, der er bestyrelsesmedlem i en andels- eller ejerboligforening. Vi udsender nyhedsbrevet med 2-3 ugers mellemrum og sørger for, at du får den vigtigste information direkte i indbakken.

Find inspiration, viden og netværk

Bliv klogere på en lang række emner, som måtte have releavns i netop din boligforening, så du er klædt bedre på til kommende projekter eller udfordringer

Bestyrelsesarbejdet i andels- eller ejerboligforeninger er afgørende for en velfungerende og harmonisk ejendom både socialt og økonomisk. 

Forbedring af ejendommens tilstand gennem omhyggelig planlægning og vedligehold kan sikre en stabil økonomi og øget ejendomsværdi

Optimer energiforbruget i jeres forening med effektive løsninger, der reducerer omkostningerne og fremmer ansvarlig brug af energikilder.

I boligforeninger er vi fælles om mange faciliteter, der er vigtige for beboernes komfort, trivsel og daglige bekvemmelighed. 

Ved at styrke bygningens beskyttelse mod vejrpåvirkninger, kan I opnå et bedre indeklima samt lavere energiforbrug.

Udendørs områder og faciliteter i boligforeningen spiller en essentiel rolle for beboernes livskvalitet og velvære

Sikring af andels- og ejerboligforeninger mod skader er væsentligt for både beboernes sikkerhed og ejendommens værdi. 

Tilmeld boligforening

Modtag automatisk gratis materialer med posten samt nyhedsbrev med viden, inspiration og invitationer til events.