Overdragelse af en andelsbolig kræver overblik over både procedurer og ansvar. Bliv guidet gennem forløbet og få indblik i, hvordan mangler defineres og håndteres.
Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første, du skal gøre som andelshaver, at kontakte foreningens administrator. Her får du nemlig vejledning til, hvordan du får din overdragelse gennemført mest smidigt.
Af vejledningen vil det fremgå, hvilke rapporter du som andelshaver skal indhente (vurdering, el, vvs) samt hvilken vurderingsmand, elektriker og VVS’er, der evt. skal benyttes til opgaven i din forening. Desuden oplistes de dokumenter, der skal fremsendes til administrator, samt hvordan overdragelsen kommer til at forløbe.
Overdragelsesaftalen indeholder også oplysninger om købesummens deponering på foreningens konto samt oplysning om, hvorvidt køber skal stille bankgaranti for købesummen.
Det vil fremgå af foreningens vedtægt, hvis der skal stilles bankgaranti, ligesom det vil fremgå, hvornår dette skal ske. Når alt går som forventet, overtager køber andelslejligheden klokken 12 på overtagelsesdagen – og i umiddelbar forlængelse heraf gennemgås lejligheden og dennes installationer samt eventuelle hårde hvidevarer. Dette skal ske i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete overdragelsesaftale. Hvis der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. I nogle foreninger deltager bestyrelsen i gennemgangen – i andre gør den ikke. Typisk har ny andelshaver en indsigelsesfrist på 8-14 dage (den eksakte frist fremgår af vedtægten).
Ved mangler er det væsentligt at skelne mellem uegentlige og egentlige mangler samt mellem mangler, der skal rettes mod sælgeren og mangler, der skal rettes mod foreningen.
Mangelbegrebet
Når begrebet ’mangel’ skal defineres, er det med afsæt i konceptet ’Bristede forventninger’,, nemlig hvor en genstand (i dette tilfælde andelsboligen) er i en stand, som ikke lever op til, hvad man med rimelighed måtte kunne forvente. Mangler defineres af Andelsportal.dk som ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.
Uegentlige mangler
I ABF-håndbogen fra 2025 fremgår det af side 77 om mangler, at køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig, og at køber derfor i et vist omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve.
“Hvis der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator.””
En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. Derudover skal køber være opmærksom på, at der gælder en almindelig bagatelgrænse for mangler på 5.000 kr., idet køber ikke kan anlægge sag om mangler for beløb under en samlet værdi på 5.000 kr. ved domstolene. Køber og sælger kan naturligvis forsøge at nå til enighed ud fra et spørgsmål om rimelighed, men i praksis vil køber ikke kunne forfølge kravet overfor sælger. Almindeligt slid og ælde samt mangler under bagatelgrænsen er således det, vi betegner som uegentlige mangler, idet køber meget vel kan have en oplevelse af, at der er tale om en mangel til trods for, at køber ikke kan gennemføre en sag om mangler.
Egentlige mangler
De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke er den lovpligtige vådrumsmembran. Også derfor er der i mange foreninger i dag krav om udarbejdelse af både el- og vvs-tjek inden en overdragelse.
Egentlige mangler er de mangler, der ikke med rimelighed kan påregnes. Disse skal meldes inden udløbet af indsigelsesfristen til sælger med kopi til administrator. Her er det værd at bemærke, at indsigelsesfristen løber fra dispositionsdagen (altså den dag køber har fået overladt adgang til lejligheden) og ikke fra overtagelsesdagen.
“Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen, kan fortsat gøres gældende overfor sælger.”
Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen, kan fortsat gøres gældende overfor sælger. Her gælder et krav om at reklamere overfor sælger uden ugrundet ophold samt de almindelige forældelsesregler, som er 3 år fra fejlen opdages eller kunne opdages og maksimalt 10 år fra dispositionsdagen. Sideløbende med forældelsen gælder reglerne om passivitet. Derfor er det vigtigt at handle, så snart man bliver bekendt med en skjult fejl eller mangel.
Mangler i andelsboliger, som konstateres efter overtagelsesdagen, er i udgangspunktet en sag mellem køber og sælger og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor reklamere overfor sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få striden løst.
3 gode råd til køber
- Gennemgå andelsboligen grundigt og tænd og sluk for alle kontakter og termostatventiler samt hvidevarer, tjek afløb i køkken og bad, og tjek særligt badeværelset for revnedannelser i gulvet og bruseområdet.
- Tag lejligheden i brug i indsigelsesperioden og vær opmærksom på, om alt fungerer som forventet.
- Hvis du finder mangler, så meld dem straks til sælger (og administrator), og hav kompromiset for øje – det er som udgangspunkt dig selv og sælger, der skal finde en løsning og meddele den til administrator.
Hvem skal en mangel rettes mod?
Det er vigtigt at skelne mellem mangler ved den indvendige del, som er sælgers ansvar, og ved den udvendige del, som typisk er foreningens ansvar. Husk altid at tage udgangspunkt i din forenings vedtægter. For at forstå, hvordan dette fungerer, må det kort fastslås, at Andelsboligforeningen ejer hele ejendommen inklusiv alle lejlighederne. Andelshaver ejer en andel af alle lejlighederne og ikke kun af sin egen bolig. Andelsboligforeningen udlejer så at sige alle andelsboligerne ud til andelshaverne, og lejelovens regler gælder således som udgangspunkt i forholdet mellem andelsboligforeningen som udlejer og andelshaveren som lejer.
Dette udgangspunkt er ikke helt lige så klart, som det tidligere har været, bl.a. som følge af en højesteretsdom afsagt 25. august 2023, som rystede branchen og fik ABF til at ændre sin standardvedtægt. Det klare udgangspunkt må dog fortsat være, at lejelovens regler i vid udstrækning finder analog anvendelse.
Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægt og udfyldende af ABFs standardvedtægt og lejelovens regler. Overordnet vil det være foreningens ansvar at vedligeholde fælles installationer (el, vand og varme) samt klimaskærmen (hoveddøre, vinduer, tag mv.), mens det vil være andelshaverens ansvar at vedligeholde vægge, gulve og døre i lejligheden samt køkken, bad og vandrette installationsrør.
“Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første, du skal gøre som andelshaver, at kontakte foreningens administrator.”
Mangler, der hører til foreningens vedligeholdelsespligt, kan anmeldes når som helst og forældes ikke, mens krav mod sælger typisk skal rettes, så snart de konstateres, så køber ikke mister retten ud fra en passivitetsbetragtning, og inden udløbet af den almindelige 3-årige forældelse. For skjulte mangler regnes forældelsen, fra manglen konstateres, idet der dog gælder en ultimativ forældelse på 10 år.
Bemærk dog, at foreningens vedtægt kan indeholde bestemmelser om, hvornår et eventuelt tilbagehold senest kan udbetales til sælger, hvis køber ikke forinden har foretaget retsligt skridt. Denne frist i vedtægten er typisk kortere end de 3 år og ofte kun 3 – 6 måneder. Det er således vigtigt at handle med det samme, en mangel konstateres.
Husk altid at tage kontakt til enten administrator eller en rådgiver, såfremt du står i disse situationer – denne artikel er alene ment som en hjælp til at vide, hvornår man skal reagere og til at forstå, hvordan overdragelsesprocessen forløber.
Artiklen er skrevet af Kasper Fløe Svenningsen, administrerende direktør, Blomfelt Administration.
