Det kan være en jungle at finde rundt i, hvordan en valuarvurdering skal udarbejdes, hvad den skal tage højde for, og hvem der skal udarbejde den. Læs her om vigtige begreber og nyeste regler.
En valuarvurdering er over de seneste år blevet en ganske kompleks størrelse at udarbejde. Dette er derfor godt at have styr på, hvad en valuarvurdering egentlig er.
Kort fortalt er en valuarvurdering en prissætning på en andelsboligforenings ejendom under den forudsætning, at ejendommen var blevet solgt ’i går’, og at den nu er en udlejningsejendom. Det betyder, at selve andelsforeningen ikke længere findes, og at alle de tidligere andelshavere – som ganske vist stadigvæk bebor ejendommen – nu er blevet lejere og skal betale husleje efter lejelovens regler.
Ny lov og og nye regler ændrer vilkårene for valuarvurderinger
Lad os lige gå et par skridt tilbage. I sommeren 2018 kom lov om valuarvurderinger, og i sommeren 2020 kom ’Blackstone-reglerne’, der begge ændrede markant i, hvad en valuarvurdering egentlig er.
Lad os tage lov om valuarvurderinger først. Før loven blev vedtaget, var der mange ejendomsmæglere, der tilbød at udarbejde valuarvurderinger. Selvom der faktisk fandtes et sæt retningslinjer – i hvert fald inden for DE (Dansk Ejendomsmæglerforening) – for, hvordan en valuarrapport skulle udarbejdes, og hvad den mindst skulle indeholde, var der ikke nogen defineret lov for, hvordan en sådan rapport skulle udarbejdes. Det betød også, at der var frit slag for enhver, der engang havde taget uddannelsen til Valuar, til at udarbejde en sådan rapport. Denne mulighed gav nogle temmelig tvivlsomme og utroværdige vurderinger.
Nye krav til vurderingsmanden
Med loven kom der imidlertid et sæt spilleregler. Både for hvordan en rapport skal udarbejdes, men også med nogle formelle krav til vurderingsmanden. For overhovedet at kunne udarbejde en valuarrapport, skal vurderingsmanden leve op til mindst 3 vigtige krav, nemlig:
#1 UDDANNELSE:
Vurderingsmanden skal være uddannet enten Diplomvaluar eller Valuar. Bemærk at Valuaruddannelsen i nogen grad er at betragte som en forældet uddannelse. Det er kun på grund af en overgangsordning, at vurderingsmanden stadig er berettiget til at udarbejde valuarrapporter, hvis denne kun er uddannet valuar.
#2 HAVE ERFARING MED HANDEL MED INVESTERINGSEJENDOMME:
Vurderingsmanden skal have minimum to års praktisk erfaring med handel med (bolig)investeringsejendomme – altså udlejningsejendomme. Det betyder, at man ikke længere som boligmægler kan udarbejde en valuarrapport. I praksis kan dette krav kun opretholdes, hvis man arbejder som en erhvervsejendomsmægler.
>
“Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning.”
#3 AKTUELT OG INDGÅENDE KENDSKAB TIL MARKEDET FOR BOLIG INVESTERINGSEJENDOMME:
Dette virker som et meget indlysende og rimeligt krav til en vurderingsmand, men i praksis er dette et meget hårdt vilkår. Det betyder, at det ikke længere er godt nok bare at kende til nogle handler, og vide hvad de har kostet – hvilket enhver kan finde ud af ’på 5 minutter’ ved søgning på nettet. Vurderingsmanden skal have haft handelen og forhandlingen inde på livet som repræsentant for enten køberen eller sælgeren. Da større boliginvesteringsejendomme i praksis kun handles gennem de største erhvervsejendomsmæglere, betyder dette vilkår, at det kun er en ret lille gruppe af vurderingsfolk, der kan leve op til lovens krav og lave valuarrapporter. Så vidt det vides er der ingen mæglere, der ikke er medlem af DE, som kan klare dette krav. Det er derfor en god ’tommelfingerregel’ at spørge, om vurderingsmanden er medlem af DE, før man bestiller en valuarrapport.
Hvis vurderingsmanden er medlem af DE, lever denne – via medlemskabet – også op til et fjerde vigtigt krav, nemlig at være omfattet af en lovpligtig ansvarsforsikring med en minimumsdækning på 5 mio kr.
Valuarrapporten – vigtige begreber
DCF-modellen:
Dette potentiale forudsætter en regnemodel, der kan håndtere, at huslejen i fremtiden forventes at blive langt større end den er ved dag ét efter købet. Samtidig skal den kunne indregne udgiften til at renovere lejlighederne over tid. Det er i princippet det, DCF-modellen er: Den model som valuarrapporter stort set altid baseres på. DCF betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er at udregne, hvad værdien af fremtidige indtægter er værd i dag.
Stand og vedligeholdelsesopgaver:
Et andet og meget vigtigt aspekt – både i DCF-modellen men også i udregningen af hvilken husleje, man kan opkræve (husleje er i denne kontekst uafhængig af, hvad der betales i andelsleje) – er ejendommens stand og vedligeholdelsesopgaver. Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom – for eksempel nyt tag, nye vinduer eller altaner – kan medføre, at man kan kræve en højere husleje. På den måde er ejendommen mere værd. Her er det vigtigt at bemærke, at man ikke dermed bare kan gå ud fra, at hvis man bruger en million kroner på nye altaner, så stiger ejendommen i værdi med en million. Ejendommen stiger i værdi svarende til værdien af den forøgede lejeindtægt, og de 2 ting følges ikke nødvendigvis ad 1:1. Men som hovedregel: Jo flere penge, der er brugt på at holde ejendommen i pæn og god stand, jo mere er den også værd.
Vedligeholdelsesopgaver og ejendommens værdi:
Omvendt ser det ud ved vedligeholdelsesopgaver. Ligger der stor renovationspost ude i fremtiden, for eksempel et nyt tag, kan dette trække ned i ejendommens værdi i dag. Hvis køber og sælger er enige om, at ejendom X nok er 100 millioner kroner værd, men det så viser sig lige før, papirerne skal skrives under, at taget skal skiftes inden for de næste 5 år, er det ikke sikkert, at køberen stadig vil betale de samme 100 millioner kroner. Køberen vil nok kun betale de 100 millioner kroner minus nutidsværdien af, hvad taget vil koste om 5 år. Det betyder også, at jo tættere store fremtidige vedligeholdelsesopgaver kommer på nutiden, jo mere trækker de ned i ejendommens værdi. Modsat betyder det jo også, at når problemerne bliver løst, bliver ejendommen tilsvarende mere værd. Det vil sige, at den stiger i værdi i takt med, at store renoveringer sker.
Nettoleje:
Som forklaret betyder en valuarvurdering en værdiansættelse af en (andelsboligforenings-) ejendom, som hvis den var en udlejningsejendom. Når man køber en sådan ejendom, køber man egentlig pengestrømmen i form af ejendommens nettoleje. Bruttoleje er ejendommens samlede lejeindtægt. Når man fratrækker ejendommens driftsomkostninger, får men ejendommens nettoleje. Det betyder, at jo mere, man kan få i leje på en ejendom, jo mere er ejendommen værd, og derfor er lejelovens regler overordentligt vigtige for en valuarvurdering.
Omkostningsbestemt leje:
Som hovedregel kan man kun opkræve omkostningsbestemt leje på en boligudlejningsejendom. Det betyder, at lejen er defineret af visse driftsudgifter mv. og typisk ikke er en ret høj. Man har dog som udlejer – under visse forudsætninger – mulighed for at udskifte køkkener, badeværelser mv. og sætte lejlighederne i stand som gennemgribende renoverede lejemål. Disse lejemål er omfattet af reglerne for det lejedes værdi, hvilket medfører en langt højere leje. Det er i virkeligheden potentialet i denne mulighed, som gør boligudlejningsejendomme interessante for investorer.
>
“Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom – for eksempel nyt tag, nye vinduer eller altaner – kan medføre, at man kan kræve en højere husleje.”
‘Blackstone-reglerne’:
Dette bringer os til den vigtigste konsekvens af ’blackstone’-reglerne, nemlig at man som vurderingsmand er nødt til konkret at forholde sig til karakteren i ejendommens energimærke. Har ejendommen energimærke D eller ringere, udløser det en ’straf’ til værdiansættelsen. Man kan nemlig kun opkræve det lejedes værdi (på gennemgribende renoverede lejemål), hvis ejendommen har energimærke C eller bedre. Har ejendommen ikke det, skal der afsættes penge til at forbedre ejendommens energimærke, før udlejeren kan gå efter at sætte lejligheder i stand for at få en højere husleje – som unægteligt er noget sjovere for udlejer.
Afkastprocenten:
Endelig er der et vigtigt parameter mere, der indgår i valuarrapporten, nemlig afkastprocenten. Jo lavere afkastrente, jo mere er ejendommen værd og omvendt. Det er dog ret vigtigt at bemærke, at afkastprocenten er nødt til at hænge sammen med den model, der er anvendt, og de forskellige vurderingshuse er ikke alle enige om, hvordan DCF-modellen skal fortolkes. Derfor giver en afkastprocent som reference kun mening, hvis de ejendomme, den sammenlignes med, har fået udregnet værdien ud fra den samme models forudsætninger. Det lyder indlysende, men sandheden er, at DCF-modellen er så kompleks en størrelse, at tolkningen af denne sjældent er helt ens vurderingshusene imellem. Og det behøver den heller ikke være.
Til gengæld – og modsat gamle dage – er regnestykket helt åbent, og der ligger ikke nogen antagelse ’skjult’ inde i maven på nogle tal, som vurderingsmanden ikke behøvede at redegøre for.
Et skridt i den rigtige retning
Eller sagt på en anden måde: Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning for åbenhed og for at få troværdige valuarvurderinger, der også er retvisende over for lovens både ånd og bogstav. Samtidig har revisorerne utvivlsomt være glade for, at de pludselig har fået en mulighed for at kigge valuaren lidt i kortene.
Artiklen er skrevet af Emil Ellekilde, Valuar og Diplomvaluar, STAD Valuar.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.