Hej, og tak for jeres spørgsmål.

Vedrørende nøgletallene er der kommet yderligere specifikationer, som skal gøre dem mere læsevenlige for både andelshavere og potentielle købere, når de gennemgår årsregnskabet og beregningen af andelskronen. Det er dog vigtigt at understrege, at nøgletallene ikke har nogen betydning for værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom.

Det er også vigtigt at bemærke, at det ikke er de enkelte andelsboliger, vi vurderer, men hele ejendommen – som hvis den var udlejet efter lejelovens regler – og hvad en professionel investor ville betale for den. Det betyder, at antallet af interesserede købere til en konkret andelsbolig ingen indflydelse har på prisfastsættelsen, hvilket står i modsætning til ejerboliger.

Bestyrelsens ansvar ved fastsættelse af andelskronen

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt bestyrelsen fremover skal forholde sig anderledes til andelskronen, samt hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på ved salg og prisfastsættelse, er der indført nye regler. Disse giver mulighed for, at andelsboligforeningen kan vente op til 3½ år med at få udarbejdet en ny vurdering. Det stiller imidlertid betydeligt større krav til bestyrelsen, hvis vurderingen ikke løbende opdateres, da bestyrelsen så selv skal tage stilling til, om ejendommens værdi har ændret sig. Ligeledes er lovgivningen meget klar omkring en evt. overpris, som er ulovlig, hvis ejendommens værdi skulle være lavere, end det der bliver handlet til.

Vi har for nylig set et eksempel på denne problematik i en forening, som ikke løbende havde fået udarbejdet en ny valuarvurdering. Her viste det sig, at ejendommens værdi var betydeligt højere, end bestyrelsen havde antaget. Det medførte en forskel på ca. 130.000 kr. pr. andel, hvilket for de fleste andelshavere er et stort beløb – både i forbindelse med salg og ved optagelse af lån i andelen.

Det siger sig selv, at det kan skabe store konflikter i en forening, hvis ansvaret overlades til bestyrelsen, som ved hver handel skal vurdere, om ejendommens værdi som udlejningsejendom er korrekt. Ved at få udarbejdet en valuarvurdering regelmæssigt undgår man denne udfordring. Vores erfaring er, at udgiften til en valuarvurdering kun udgør 1,5–3 % af foreningens samlede driftsudgifter, så der kan være andre steder, hvor det bedre kan betale sig at bruge kræfterne.

Med venlig hilsen