“Må en andelsforening arrangere et loppemarked og tage betaling for stadepladser? Og må foreningen invitere til vinsmagning og opkræve entré?”
Andelsboligforeningen, Slagelse
Næstformand
Spørgsmål og svar
Må en andelsforening tage betaling for loppemarked og vinsmagning?
Svar fra administrator
En andelsforening kan som udgangspunkt godt arrangere både loppemarked og vinsmagning og samtidig opkræve betaling. Det afgørende er, at arrangementerne har et naturligt fællesskabs- eller socialt formål og ikke udvikler sig til egentlig erhvervsvirksomhed.
Foreningen må derfor tage betaling for stadepladser på et loppemarked eller opkræve entré til en vinsmagning, når indtægterne bruges til at dække udgifterne ved arrangementet eller i øvrigt kommer foreningen til gode. Lejlighedsvise arrangementer med begrænsede indtægter giver normalt ingen problemer.
Der bør dog skelnes mellem arrangementer, der alene er for beboerne, og arrangementer, som er åbne for offentligheden. Interne arrangementer er som regel uproblematiske. Åbnes arrangementet for offentligheden, skal bestyrelsen være mere opmærksom på ansvar, praktiske tilladelser og – ved vinsmagning – regler om alkoholservering. Næringsloven forbyder til eksempel forbrugersalg af drikkevarer med 2,8 pct. alkohol og derover, tobaksvarer, mineralvand og chokolade.
Når foreningen opkræver betaling, er det vigtigt, at bestyrelsen sikrer en ordentlig beslutningsproces og korrekt regnskabsmæssig håndtering. Indtægter og udgifter bør bogføres særskilt, bilag gemmes, og eventuelt overskud skal tydeligt tilgå foreningen. Bliver arrangementerne hyppige eller indtægterne væsentlige, bør man være opmærksom på, om der kan opstå skattemæssige spørgsmål.
Sammenfattende kan en andelsforening godt tage betaling for sociale arrangementer som loppemarked og vinsmagning, så længe aktiviteterne er lejlighedsvise, formålsnære og håndteres transparent og ordentligt.
Med venlig hilsen
Hvem har ansvaret, når der er rotter i andelsforeningen?
“Vi er en andelsforening med små huse (ikke lejligheder), og problemet er opstået i et skur ved to af boligerne. Foreningen har tidligere sørget for at få installeret rottespærrer i kloakken, men nu er vi i tvivl om, hvor grænsen går mellem fælles og individuelt ansvar.”
Andelsboligforening, Harlev J
Formand
Svar fra administrator
Rottebekæmpelse er et offentligt reguleret område, og det er altid kommunen, der står for selve bekæmpelsen, når der anmeldes rotter. I en andelsforening handler spørgsmålet derfor ikke om, om der skal bekæmpes rotter, men om hvem der har ansvaret for at anmelde problemet og for de forhold, der har givet anledning til det – foreningen eller den enkelte andelshaver.
Foreningen bærer ansvaret, når rotteproblemerne kan føres tilbage til fælles installationer som kloak, hovedledninger eller fælles brønde, eller når de opstår i fællesarealer eller fælles bygninger, eksempelvis et fællesskur. Det samme gælder, hvis problemerne skyldes mangelfuld vedligeholdelse af fælles dele. Installation og vedligeholdelse af rottespærrer i den fælles kloak hører derfor som udgangspunkt under foreningens ansvar.
Omvendt kan ansvaret påhvile den enkelte andelshaver, hvis rotterne kan henføres til private forhold. Det kan for eksempel være private stikledninger, skure eller bygninger, som efter vedtægterne er andelshaverens vedligeholdelsespligt, eller forhold ved boligen som manglende oprydning eller uhensigtsmæssig opbevaring af affald eller foder.
I foreninger med rækkehuse bliver grænsen mellem fælles og individuelt ansvar ofte mere flydende end i klassiske etageejendomme, fordi der typisk er flere individuelle bygninger og installationer. Her får vedtægternes bestemmelser om vedligeholdelse særlig stor betydning og bør læses nøje.
Hvis der opstår uenighed om ansvaret, bør foreningen først og fremmest sikre, at problemet anmeldes og håndteres hurtigt af hensyn til sundhed og bygningernes stand. Samtidig bør årsagen undersøges, eventuelt ved en kloakinspektion. Herefter må ansvaret placeres ud fra vedtægterne, og hvis det er nødvendigt, kan udgiften midlertidigt afholdes af foreningen, indtil ansvarsfordelingen er afklaret.
Rotter skal altid anmeldes til kommunen – også selv om problemet umiddelbart synes at være privat. Det er både en lovpligtig og den mest hensigtsmæssige måde at sikre en effektiv bekæmpelse på.
Sammenfattende er det altså kommunen, der bekæmper rotterne, mens årsagen og vedtægterne afgør, om ansvaret og udgiften ligger hos foreningen eller den enkelte andelshaver. Foreningen bør altid tage initiativ og sikre hurtig og ansvarlig handling.
Med venlig hilsen
Hvor stort er formandens økonomiske råderum i en lille ejerforening?
“Jeg er formand i en meget lille ejerforening med ni lejligheder. Vi kender alle hinanden, og gennemsnitsalderen er over 80 år, men ingen vil være medlem af bestyrelsen. Jeg står derfor meget alene.
Mit spørgsmål er: Hvad er mit økonomiske råderum som formand? Er det kun det godkendte budget, der gælder, og hvor store akutte reparationer må jeg iværksætte uden at skulle indkalde til generalforsamling?”
Ejerboligforening, Charlottenlund
Formand
Svar fra administrator
Mange tak for dit spørgsmål.
I en ejerforening er generalforsamlingen den øverste myndighed, mens bestyrelsen – og i praksis formanden, når der ikke er en aktiv bestyrelse – varetager den daglige drift.
Økonomisk råderum
Som udgangspunkt må der kun disponeres inden for det godkendte budget. Det omfatter almindelig drift, løbende vedligehold og betaling af faste udgifter. Her kan formanden handle uden yderligere godkendelse.
Akutte dispositioner
Uden for budgettet kan formanden iværksætte nødvendige og uopsættelige reparationer, hvis det ikke er forsvarligt at afvente en generalforsamling. Der findes ingen beløbsgrænse i lovgivningen. Det afgørende er, om der er risiko for personskade, væsentlig bygningsskade eller forværring af en skade (fx vand-, el- eller konstruktionsskader). I sådanne tilfælde er det både lovligt og korrekt at handle straks.
Beslutninger uden generalforsamling
Formanden/bestyrelsen kan træffe beslutninger om daglig drift, almindelig vedligeholdelse og akutte reparationer. Derimod kræver større forbedringer, lån og ekstraordinære bidrag altid generalforsamlingens godkendelse.
Når der reelt ikke er en bestyrelse
Hvis formanden står alene, bør alle væsentlige beslutninger dokumenteres skriftligt, og ejerne orienteres efterfølgende. Det anbefales at informere løbende via mail eller nyhedsbreve og som minimum på førstkommende generalforsamling.
Handler formanden sagligt og i foreningens interesse, pådrages der som udgangspunkt intet personligt ansvar.
Med venlig hilsen
Huskeliste for formanden
- Hold dig inden for budgettet ved almindelig drift.
- Handl straks ved akutte skader eller risici – også uden for budget.
- Dokumentér begrundelse og udgifter.
- Orientér ejerne hurtigst muligt.
- Forelæg sagen på næste generalforsamling.
Findes maksimumprisen stadig – og hvad betyder de nye regler for andelskronen?
“I lyset af de nye regler for nøgletal vil jeg gerne vide: Findes der stadig en maksimumpris i andelsboligforeninger – og har andelskronens værdi stadig betydning?”
Andelsboligforening, Ringkøbing
Formand
Svar fra valuar
Hej, og tak for jeres spørgsmål.
Vedrørende nøgletallene er der kommet yderligere specifikationer, som skal gøre dem mere læsevenlige for både andelshavere og potentielle købere, når de gennemgår årsregnskabet og beregningen af andelskronen. Det er dog vigtigt at understrege, at nøgletallene ikke har nogen betydning for værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom.
Det er også vigtigt at bemærke, at det ikke er de enkelte andelsboliger, vi vurderer, men hele ejendommen – som hvis den var udlejet efter lejelovens regler – og hvad en professionel investor ville betale for den. Det betyder, at antallet af interesserede købere til en konkret andelsbolig ingen indflydelse har på prisfastsættelsen, hvilket står i modsætning til ejerboliger.
Bestyrelsens ansvar ved fastsættelse af andelskronen
Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt bestyrelsen fremover skal forholde sig anderledes til andelskronen, samt hvad bestyrelsen skal være særligt opmærksom på ved salg og prisfastsættelse, er der indført nye regler. Disse giver mulighed for, at andelsboligforeningen kan vente op til 3½ år med at få udarbejdet en ny vurdering. Det stiller imidlertid betydeligt større krav til bestyrelsen, hvis vurderingen ikke løbende opdateres, da bestyrelsen så selv skal tage stilling til, om ejendommens værdi har ændret sig. Ligeledes er lovgivningen meget klar omkring en evt. overpris, som er ulovlig, hvis ejendommens værdi skulle være lavere, end det der bliver handlet til.
Vi har for nylig set et eksempel på denne problematik i en forening, som ikke løbende havde fået udarbejdet en ny valuarvurdering. Her viste det sig, at ejendommens værdi var betydeligt højere, end bestyrelsen havde antaget. Det medførte en forskel på ca. 130.000 kr. pr. andel, hvilket for de fleste andelshavere er et stort beløb – både i forbindelse med salg og ved optagelse af lån i andelen.
Det siger sig selv, at det kan skabe store konflikter i en forening, hvis ansvaret overlades til bestyrelsen, som ved hver handel skal vurdere, om ejendommens værdi som udlejningsejendom er korrekt. Ved at få udarbejdet en valuarvurdering regelmæssigt undgår man denne udfordring. Vores erfaring er, at udgiften til en valuarvurdering kun udgør 1,5–3 % af foreningens samlede driftsudgifter, så der kan være andre steder, hvor det bedre kan betale sig at bruge kræfterne.
Med venlig hilsen
Har du et spørgsmål til brevkassen?
Hvis du sidder med spørgsmål, en udfordring eller et dilemma i bestyrelsesarbejdet, kan du sende dem til vores brevkasse. Vi sender dem videre til en relevant ekspert – og deler svarene anonymt, så flere kan få gavn af det.