Spørgsmål og svar

Tilbage til værktøjskassen

Hvornår er revner i en ældre ejendom grund til bekymring?

 “Hej. Vi bor i en andelsboligforening i en ældre ejendom, og vi har lagt mærke til, at der er kommet flere revner i muren på bygningen. De sidder især omkring vinduerne og i hjørnerne. 

Vi er i tvivl om, om det bare er noget, der følger med, når en bygning bliver gammel, eller om det kan være tegn på et problem, som vi bør reagere på. 
Hvornår er revner bare kosmetiske, og hvornår bør man få dem undersøgt? Og kan det blive et større og dyrere problem, hvis man ikke gør noget i tide?” 

Andelsboligforening, Kastrup
Bestyrelsesmedlem 

Svar fra byggeteknisk rådgiver

Kære bestyrelsesmedlem

Det er godt, at I har lagt mærke til revnerne og reagerer på dem. Forandringer i en ældre ejendom bør altid tages alvorligt – også selvom de i mange tilfælde viser sig at være harmløse.

Revner i facader, særligt omkring vinduer og i hjørner, kan have flere årsager. Alle ældre bygninger arbejder og bevæger sig over tid. Temperaturforskelle, fugt, materialernes svind og almindelige bevægelser i konstruktionen kan give mindre bevægelses- eller svindrevner. De er ofte kosmetiske og ikke nødvendigvis tegn på et alvorligt problem.

Når revner opstår omkring vinduer eller gentager sig bestemte steder på facaden, kan de dog også være tegn på sætningsrevner. Det kan skyldes bevægelser i undergrunden fra fx metro, ændrede belastninger eller udefrakommende påvirkninger som byggeri i nærområdet. Her er det vigtigt at vurdere både placering, retning og – ikke mindst – revnernes bredde og udvikling over tid.

Som rådgivere ser vi altid på helheden: Er der tale om overfladiske revner i puds og murværk, eller er der tegn på, at konstruktionen arbejder uhensigtsmæssigt?

For at svare helt konkret på jeres spørgsmål: Revner er ofte kosmetiske, når de er fine, stabile og ikke udvikler sig. De bør undersøges nærmere, hvis de vokser, er gennemgående, brede, skrå eller ledsages af andre tegn som skæve vinduer eller døre, der binder.

Og ja, hvis der er en underliggende årsag, kan det blive både mere omfattende og dyrere at udbedre, hvis man ikke reagerer i tide. Derfor er det en god investering at få dem vurderet af en rådgiver nu, så I ved, om der blot er tale om almindelige bevægelser – eller om der skal handles.

Venlig hilsen
Picture of <a href="https://bangbeen.dk/" target="_blank">Emil Bo Christiansen, Seniorprojektleder og bygningskonstruktør, Bang & Beenfeldt </a>

Hvordan undgår vi, at maling på altaner skaller af på grund af fugt? 

 “Vi skal have malet vores altaner. Hvordan får vi stoppet fugten i at trænge igennem bunden af altanerne, så malingen ikke skaller af efter kort tid?” 

Ejerboligforening, Helsingør
Formand 

Svar fra byggeteknisk rådgiver

Kære formand

Når maling skaller af på altanens underside, skyldes det næsten altid fugt i konstruktionen. Problemet ligger som regel ikke i malingen. Hvis I vil stoppe fugten i at trænge igennem bunden, skal I finde årsagen til, at vand trænger ned i altanen. Det sker typisk fra oversiden – og det kan jeres rådgiver hjælpe jer med at få indblik i.

På betonaltaner ser vi ofte, at vand siver ned gennem små revner eller en utæt belægning på altandækket. Betonen suger fugten. Når fugten senere vil ud igen, presser den malingen af nedefra. På ældre altaner kan der også være begyndende nedbrydning eller tæring af armeringen, som forværrer situationen.

I stopper derfor ikke fugten ved blot at male undersiden. I skal tætne oversiden. Det kan være ved at reparere revner og lægge en ny, vandtæt belægning. Hvis der er betonskader, skal I udbedre dem korrekt, før I maler. Til sidst bør I vælge en diffusionsåben behandling på undersiden, så konstruktionen kan komme af med restfugt.

Er altanerne udført i stål med fiber- eller sandwichbund, ser vi en anden type problem. Her handler det oftere om overfladebehandling og vedligehold.

Mit råd er derfor klart: Få en faglig gennemgang af konstruktionen, før I går i gang. Det er den sikreste måde at undgå, at malingen skaller af igen.

Venlig hilsen
Picture of <a href="https://bangbeen.dk/" target="_blank"> Henrik Bjørndal, Teknisk chef, Bang & Beenfeldt </a>

Ny SBi-anvisning om altaner på vej

En ny SBi-anvisning med titlen “Eftersyn, afprøvning og vedligehold af altaner” er på vej. Den samler den nyeste viden om, hvordan man systematisk gennemgår og vedligeholder altaner, herunder håndtering af fugt og betonskader. For dig i bestyrelsen kan det være en tryghed, at arbejdet tager afsæt i anerkendte metoder.

Spørg derfor din forenings rådgiver, om løsningen følger gældende – og kommende – SBi-anvisninger.

Kan bestyrelsen bestemme, hvem en andel skal sælges til?

“Kan bestyrelsen i en andelsboligforening bestemme, hvem en andelshaver skal sælge sin lejlighed til – fx med henvisning til foreningens interesseliste?”

Andelsboligforening, Fredericia
Formand

Svar fra administrator

Kære Formand

Tak for dit spørgsmål. I forbindelse med salg af en andelsbolig skal andelshaver følge foreningens vedtægter. Hvis der fremgår en rækkefølge for, hvem andelslejligheden skal tilbydes til, skal denne følges. Ændringer af rækkefølge mv. skal vedtages på en generalforsamling og ske ved ændring af vedtægterne.

I nogle tilfælde kan eventuelle ventelister være nedlagt uden, at vedtægterne er ændret. Her må man forholde sig til praksis i foreningen – altså hvordan de seneste salg er foregået.

Det er forskelligt fra forening til forening, om der findes ventelister, og hvilke typer der anvendes. Mange foreninger har både en intern og en ekstern venteliste, hvor den eksterne liste først kommer i brug, hvis ingen på den interne ønsker at købe. Nogle foreninger vælger at åbne den eksterne venteliste for alle, mens andre har en lukket ekstern liste, hvor kun andelshavere kan indstille.

Oftest har man mulighed for at bytte eller overdrage til nærtstående eller familiemedlemmer, inden ventelisterne kommer i spil, men det afhænger altid af foreningens vedtægter.

En bestyrelse har mulighed for at afvise en køber, hvis det fremgår af vedtægterne, at bestyrelsen skal godkende en ny andelshaver. Hvis bestyrelsen vil afvise en køber, skal vedtægternes procedure følges.

I ABF’s standardvedtægter fremgår følgende:
“Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.”

Bestyrelsen må kun afvise en køber, hvis der er saglige grunde og hjemmel i vedtægterne – og præcis hvad der kræves, afhænger af foreningen, vedtægterne og den konkrete situation.

Man skal være opmærksom på, at der gælder særlige regler ved dødsbo og eksklusion. Det anbefales derfor altid at læse foreningens vedtægter grundigt.


Med venlig hilsen
Picture of <a href="https://www.azets.com/da-dk/services/ejendomme" target="_blank">Mie Storm Robinson, administrationschef hos Azets Ejendomsadministration</a>

Eksempler på saglige grunde til afvisning kan være:

  • Køberen opfylder ikke krav i vedtægterne (fx bopælskrav, medlemskab eller alderskrav).
  • Køberen kan ikke dokumentere betalingsevne (fx manglende finansiering).
  • Køberen har en adfærd eller historik, der kan skade foreningen (fx voldelige episoder eller alvorlige konflikter i tidligere foreninger).
  • Køberen er i konflikt med foreningens formål (fx hvis foreningen er et seniorbofællesskab med alderskrav).

Har du et spørgsmål til brevkassen?

Hvis du sidder med spørgsmål, en udfordring eller et dilemma i bestyrelsesarbejdet, kan du sende dem til vores brevkasse. Vi sender dem videre til en relevant ekspert – og deler svarene anonymt, så flere kan få gavn af det.

Send dit spørgsmål her
Tilmeld
Tilmeld