November 2025 | Min Boligforening

Hvordan håndterer vi skimmelsvamp ved ydermuren?

“Vi er en andelsforening i en ældre københavnerejendom, hvor flere beboere har oplevet tilbagevendende problemer med skimmelsvamp – især på ydervægge og omkring karnapper.
Vi vil gerne vide, hvad der typisk er årsagen i den type byggeri, og hvad vi som forening kan gøre for at undersøge og forebygge problemet. Kræver det større tekniske løsninger, eller findes der mere overkommelige tiltag? Eller kan det i virkeligheden skyldes, at beboerne ikke varmer nok op eller ikke får luftet ordentligt ud?”

Andelsforening, København
Bestyrelsesmedlem

Svar fra byggeteknisk rådgiver

Mange tak for jeres spørgsmål!

Som byggetekniske rådgivere for boligforeninger ser vi ofte, at ældre københavnerbyggeri giver udfordringer med fugt og skimmelsvamp. De smukke ejendomme er opført uden nutidens fokus på isolering, varmetab og kuldebroer, og derfor bliver især ydervægge, karnapper og hjørner hurtigt kolde. Samtidig producerer moderne boligvaner langt mere fugt, end bygningerne oprindeligt var dimensioneret til – fx fra bad, madlavning og tørring af tøj.

Når fugtig luft rammer en kold overflade, kan den ikke længere holde på vandet, og der opstår kondens. Det giver optimale betingelser for skimmelsvamp. Hos MMAKE ser vi problemet typisk i hjørner og bag møbler, hvor luften står stille og overfladerne bliver ekstra kolde – især i soveværelser, hvor mange sover køligt.

Vi oplever også skimmeludfordringer i foreninger, der får nye, tætte energivinduer. De gamle vinduer fungerede ofte som naturlig ventilation, og når ventilationen forsvinder, stiger fugtniveauet – og risikoen for skimmelsvamp følger med.

Hvad skal man gøre?

Beboeradfærd er ofte den direkte årsag til fugt og skimmel i ældre ejendomme. Følgende tiltag løser langt de fleste problemer:

Luft ud flere gange dagligt.
Hold en tilstrækkelig og jævn temperatur i alle rum.
Etabler fugtstyret ventilator på badeværelset.
Brug emhætten ved madlavning.
Undgå at tørre tøj i boligen.

Med venlig hilsen

Jan Crone Foster, Partner & Bygningskonstruktør hos MMAKE

Hvilke andre muligheder er der?

Når de grundlæggende tiltag ikke er nok, kan en teknisk rådgiver hjælpe med at afdække, om der er byggetekniske årsager. Det kan f.eks. være:

Opsætning af trådløse fugtmålere for at dokumentere fugtniveauer.
Gennemgang af facader og detaljer for skjulte skader.
Lave en minimal efterisolering af de berørte steder, som karnapper, for at minimere kuldebroer (virker kun hvis brugeradfærden er tilfredsstillende).
Etablering af central ventilation, der sikrer stabilt luftskifte i hele lejligheden.

Hvordan kan vi håndtere gentagne naboklager over støj fra børn?

“Hej. Vi har en andelshaver som gentagne gange har klaget over, at overboens børn larmer tidligt om morgenen, så deres søvn bliver forstyrret. Både i hverdagen, men især i weekenden, hvor klageren sover længe. Underbo har henvendt sig til overbo uden det har resulteret i mærkbare forbedringer. Hvordan skal/kan andelsforeningen agere i en sådan situation?”

Andelsforening, København
Formand

Svar fra administrator

Kære formand og bestyrelse

Tak for jeres spørgsmål. Det kan være en ubehagelig situation at stå i – en konflikt mellem to andelshavere eller beboere. At bo i en etageejendom kan naturligt give anledning til forskellige gener, og særligt støj fra børn kan være svær at håndtere. Det er som regel mere ligetil, når det drejer sig om fester eller larm fra voksne. Men når børn larmer i deres egen bolig – og altså ikke på fællesarealer som trapper eller gårdrum – kan man som udgangspunkt nok ikke gøre så meget.

Bestyrelsen bør opfordre til dialog mellem parterne, men det lyder det som om, allerede er forsøgt. I kan også vælge at sende klagen fra underboen videre til overboen – eventuelt via administrator. Samtidig har I som bestyrelse ret til at afvise klager, hvis I vurderer, at de ikke er berettigede eller ligger uden for jeres beføjelser.

Det er derfor en god idé at tjekke, om der i jeres vedtægter eller husorden står retningslinjer, som overboen ikke overholder. Kun i sådanne tilfælde kan der gives egentlige påbud.

Hvis I vurderer, at klagen ikke er berettiget, kan I enten opfordre til yderligere dialog mellem parterne eller bede administrator om at hjælpe. Skulle underboen være uenig i jeres afvisning af klagen, har vedkommende mulighed for at tage sagen videre til foreningen/generalforsamlingen.

Med venlig hilsen

Picture of <a href="https://www.azets.com/da-dk/services/ejendomme" target="_blank">Mie Storm Robinson, administrationschef hos Azets Ejendomsadministration</a>

Mie Storm Robinson, administrationschef hos Azets Ejendomsadministration

Kan jeg undgå at hæfte for et fælleslån, hvis jeg selv betaler kontant?

“Vi står foran en udskiftning af taget i vores ejerforening, og et foreløbigt prisoverslag vil kræve et fælleslån svarende til ca. 250.000 kr. pr. lejlighed. Som jeg forstår det, hæfter man solidarisk efter fordelingstal, men jeg ønsker ikke at deltage i fælleslånet – jeg vil i stedet betale min andel kontant. Hvordan sikrer jeg mig, at jeg ikke hæfter for de øvrige ejeres andel af lånet?

Ejerboligforening, København
Beboer

Svar fra banken

Kære beboer

Tusind tak for dit meget relevante spørgsmål, som vi ofte møder i hverdagen. Det første sted, man altid skal kigge, er i sin forenings vedtægter, hvor der typisk vil være en paragraf, som beskriver medlemmernes hæftelse overfor 3. mand, som i dette tilfælde er banken.

Hæftelsen jf. Normalvedtægten for ejerforeninger § 1 stk. 4 anvendes oftest af bankerne i deres kreditgivning til ejerforeninger, og den vil også finde anvendelse, hvis der i en ejerforenings vedtægter ikke allerede er beskrevet en hæftelse.

Du er altid meget velkommen til at kontakte os for en uddybning.

Venlig hilsen

Arbejdernes Landsbank, Boligforeningscenter

Vidste du at…?

Solidarisk hæftelse betyder, at alle ejerne i ejerforeningen hæfter for hele gælden. Dvs. långiver kan gå til et hvilket som helst medlem af ejerforeningen og bede om at få gælden indfriet. Herefter vil det medlem så selv skulle gå til de øvrige medlemmer i foreningen for at få indfriet de øvrige medlemmers andel af gælden. Det vil skulle håndteres på samme måde, som beskrevet ovenfor.

I et stort byggeprojekt, som en tagudskiftning, vil ejerforeningen starte med en byggekredit, som efterfølgende omlægges til et fælleslån. Begge dele er bankudlån med en variabel rente. Der kan ikke ydes realkreditlån til en ejerforening.

Har du et spørgsmål til brevkassen?

Hvis du sidder med spørgsmål, en udfordring eller et dilemma i bestyrelsesarbejdet, kan du sende dem til vores brevkasse. Vi sender dem videre til en relevant ekspert – og deler svarene anonymt, så flere kan få gavn af det.

Spørgsmål og svar