Kære beboer

Tak for dit spørgsmål, som vi ofte oplever bliver drøftet på de generalforsamlinger, vi deltager i.

Du kan som ejer altid fremsætte et forslag på en generalforsamling. Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, og bestyrelsen skal agere ud fra de beslutninger, der træffes her.

Hvis I har en ejendomsadministrator, kan vedkommende formentlig hjælpe dig med at få stillet et forslag, der kan stemmes om på generalforsamlingen. Da det lyder som om, du har forsøgt et par gange uden held, kan det være, du skal starte lidt forfra.

Et godt råd herfra vil være:

• Tag emnet op på generalforsamlingen. Hvis du vil have vedtaget noget, er det generalforsamlingens opbakning, du har brug for. Nogle gange kræver det, at man taler om det flere gange, før andre ejere er klar til at træffe beslutning om større vedligeholdelsesarbejde.
• Få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, hvis I ikke allerede har det. Inviter den tekniske rådgiver, som har lavet rapporten, til at deltage på en kommende generalforsamling. På den måde får alle en forståelse for, hvad bygningen har brug for i fremtiden, og mulighed for at stille spørgsmål. Det kan skabe både tryghed og et fælles ønske om en bedre bygningsstand.
• Tag fat i jeres administrator, hvis I har en. Flere administratorer har en byggesagsadministrator, som kan være behjælpelig med at guide jer i gang.

Såfremt man som ejer mener, at bestyrelsen forsømmer foreningens vedligeholdelsespligt, er der andre veje at gå – og du har også mulighed for at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Se kravene herfor i jeres vedtægter.

Vores erfaring er dog, at man bør forsøge med dialog først – skabe forståelse og indblik. En mere aggressiv tilgang kan nogle gange splitte foreningen i “for og imod”, og så står man let i stampe.

Vi håber, I får igangsat en god dialog og får lagt en langsigtet plan for jeres ejendoms tilstand.

Med venlig hilsen

Kære Beboer,

Tak for dit spørgsmål. Som udgangspunkt afhænger det af, hvad der står i foreningens vedtægter. Er der retningslinjer for dette i jeres vedtægter, er det dem, som skal overholdes.

Hvis vi tager udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter, fremgår følgende: ”Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen.”

Der er derfor ikke noget krav om, hvad der skal stå, eller om referatet skal være tilgængeligt for andelshaverne.

Vi oplever, at det er meget forskelligt, om referaterne er tilgængelige for andelshaverne. Nogle foreninger laver meget detaljerede referater og publicerer dem for andelshaverne, mens andre laver korte beslutningsreferater, som ikke publiceres, da de kan være svære at forstå, hvis man ikke har deltaget på mødet.

Vores erfaring er, at begge dele kan fungere. Vi vil anbefale, at man tager nedenstående i betragtning:

• Løbende information til andelshaverne er altid godt og skaber tryghed og tillid til bestyrelsen. Det behøver ikke være referater fra bestyrelsesmøderne – det kan også være et informationsbrev i ny og næ.
• Hvis man publicerer referater fra bestyrelsesmødet, skal man sørge for, at informationen fremgår tydeligt, for ikke at skabe misforståelser.
• Hvis man publicerer referater fra bestyrelsesmøder, skal man overveje, hvad der giver værdi at dele, og om noget kan skabe forvirring eller optrappe konflikter.
• Ved publicering skal man også være opmærksom på, at der ikke må fremgå personfølsomme data.

Vores anbefaling – hvis vedtægterne tillader det – vil være, at man ikke sender referater ud til andelshaverne, men i stedet laver et nyhedsbrev en gang imellem. Dette kan dog også pålægge bestyrelsen en ekstra byrde og kan betyde, at det bliver sværere at finde bestyrelsesmedlemmer. Det skal derfor altid opvejes, hvad der er vigtigst og nødvendigt i foreningen.

Vi håber, du kan bruge svaret, og at I finder en kommunikationsform, der passer både bestyrelsen og andelshaverne.

Med venlig hilsen

Kære Bestyrelsesmedlem

Dette er et brandvarmt emne, og vi har en del igangværende dialoger med foreninger omkring netop denne udfordring. I foråret oplevede vi en del foreninger med samme problemstilling og der er flere veje I kan gå.

En ejerforening kan godt fungere uden en formand, men det vil kræve en vedtægtsændring. Bestyrelsen skal varetage den daglige ledelse af ejerforeningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Vi oplever ofte at der er en tendens til, at formandsposten er svær at afsætte, hvorimod bestyrelsesposterne godt kan besættes. Nogle gange kan det hjælpe, hvis man i bestyrelsen har en forretningsorden, og har uddelt opgaverne, så alle opgaver ikke lander hos formanden.

I kunne overveje en af følgende muligheder:

• Ændre jeres vedtægter således der ikke skal vælges en formand, men kun bestyrelsesmedlemmer.
• Betale for at en ekstern person/firma påtager sig rollen som formand.

Ved ændring af vedtægterne, er det vigtigt I kigger hele jeres vedtægt igennem og får tilrettet vedtægten, så den matcher tegningsregel, beslutningsprocesser mv. Der er foreninger i dag som fungerer fint på denne måde.

Det er dog vigtigt at bestyrelsen ikke bliver for lille eller sårbar, derfor vil vi anbefale et minimum på 3 medlemmer. I det hele taget er det altid en god ide at dele ansvar og opgaver ud i bestyrelsen og særligt ved denne løsning.

Hvis ovenstående ikke er en løsning for jer, er der administrationsselskaber som tilbyder at varetage formandsposten. Det er også noget vi selv tilbyder. Der er selvfølgelig en omkostning i forbindelse med dette, og selvom vi synes det kan fungere fint med denne løsning, vil vi altid anbefale, at bestyrelsen og formandsposten varetages af ejerne i foreningen. Som ekstern part hjælper vi med at løse den daglige drift og agerer ud fra generalforsamlingens beslutninger, men det bliver aldrig det samme som at bo i og eje en del af foreningen. Dette kan dog være en løsning, hvis der ikke er andre alternativer.

Det er vigtigt at I får valgt en bestyrelse hurtigst muligt, da I ellers vil få udfordringer med betaling af fakturaer, jeres konti i banken mv.
Vi håber I finder en løsning der passer til jeres forening.

Med venlig hilsen

Kære bestyrelsesmedlem

Tak for dit spørgsmål, som med tiden er blevet mere og mere relevant, da vi ser en forøgelse af brugen af korttidsudlejning. Den nye normalvedtægt, som trådte i kraft d. 1. januar 2022, forsøgte bl.a. at gøre det nemmere at begrænse/kontrollere korttidsudlejning.

Som udgangspunkt skal en ejer efterleve foreningens vedtægter, og foreningen har sanktionsmuligheder i form af påbud og i sidste ende eksklusion. Hvis det er normalvedtægten der er gældende i jeres forening, har foreningen mulighed for at give en bod, hvis en ejer gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Har I jeres egne tinglyste vedtægter, hvor bod ikke beskrives, kan I også gøre brug det, da det så vil være normalvedtægten der er gældende. Hvis I skal give en bod skal det vedtages på en generalforsamling.

Da I skriver at I har indført forbud mod korttidsudlejning i 2017, skal I være opmærksomme på følgende, inden I igangsætter eventuelle tiltag:

• Da foreningen vedtog et forbud i 2017, var det den gamle normalvedtægt fra 2004, der var gældende, og den havde ingen omtale af muligheden for at begrænse korttidsudlejning. Dette skulle derfor vedtages med enstemmighed hvis I skulle fjerne eller begrænse muligheden for korttidsudlejning.


• Selv hvis I havde jeres egne vedtægter som beskrev muligheden for begrænsning af korttidsudlejning, skal I være opmærksomme på at forbud mod korttidsudlejning kan udgøre en forringelse af den enkelte ejers rettighed.

Dette betyder, at der er stor sandsynlighed for, at vedtægtsændringen skulle vedtages med enstemmighed.

Hvis foreningens vedtægter er tinglyst efter vedtagelsen i 2017, behøver I ikke bekymre jer om vedtagelsen er korrekt. Hvis Ikke, bør I sikre jer, at I har vedtaget begrænsningen korrekt, samt få tinglyst jeres vedtægter.

I nedenstående forslag tager vi udgangspunkt i, at vedtagelsen er korrekt samt tinglyst og kan håndhæves af bestyrelsen. I forhold til at I ikke har ejers oplysninger, eller kender denne, kan I kontakte ejer ved at sende et brev til adressen, husk altid at dokumentere afsendelse.

Vi håber I får en konstruktiv dialog med ejer og problemet løses.

Med venlig hilsen

Kære formand

Tak for dit spørgsmål, som sætter fokus på en problemstilling, I absolut ikke er alene om. Ifølge normalvedtægten for ejerforeninger §7 vetoret, kræver ændringer af fordelingstal, hvorved retsstillingen mellem ejerne forskydes, enstemmighed. Dvs. tilslutning fra samtlige ejere både efter antal og fordelingstal. Vær opmærksom på at der kan fremgå andet af ejerforeningens egne vedtægter, og normalvedtægten kun træder i kraft, hvis der ikke fremgår noget om dette i ejerforeningens egne vedtægter.

Ovenstående gælder også selvom ændringen er minimal (som i jeres tilfælde med 0,47 % stemmevægt). Der er desværre ikke mulighed for at dispensere fra dette krav, medmindre vedtægterne er ændret og tinglyst med en anden bestemmelse.

Hvis ændringen ikke forringer nogen af ejernes retsstilling, og ingen får øgede forpligtelser, kan normalvedtægtens §6 9/10-flertal anvendes.
Ved ændring af fordelingstal, vil § 7 typisk kræve samtykke fra alle – altså enstemmighed.

Når en ejer ikke deltager, og der ikke er udpeget værge, er vedkommende stadig juridisk stemmeberettiget. Det betyder, at manglende deltagelse reelt blokerer for enstemmighed. Der er dog nogle mulige alternativer I kan overveje:

1. Alternativ beslutningsproces: Hvis vedtægterne tillader det, kan I overveje at ændre dem, så visse beslutninger – fx mindre justeringer af fordelingstal – kan vedtages med kvalificeret flertal (2/3 eller 9/10). Dette kræver dog først en vedtægtsændring, som i sig selv kræver enstemmighed eller vetofrit kvalificeret flertal. Men det kan lette processen fremadrettet.


2. Fuldmagt: Hvis det på nogen måde er muligt at få kontakt til ejeren, kan hun give en fuldmagt til en pårørende, anden ejer eller et bestyrelsesmedlem til at stemme på hendes vegne. Dette kræver dog, at hun er i stand til at forstå og underskrive en fuldmagt. Denne løsning kan måske være nemmere end at få hende til at deltage på en generalforsamling.

Desværre er der ikke en nem genvej, når enstemmighed kræves.
Vi håber I kan bruge svaret, selvom der desværre ikke er en nem løsning.

Med venlig hilsen