Vil I gøre en forskel for både klimaet og foreningens økonomi?

Så Tag med til vores næste VidenSeminar Tirsdag d. 28. maj 2024, hvor vi dykker ned i ‘Bæredygtige valg’, herunder energibesparelser, ladestandere, solceller og andre klimatiltag.

Skab bæredygtige forandringer i boligforeningen

En sund ejendom både nu og i fremtiden afhænger i høj grad af de valg, vi træffer i dag. Derfor sætter Min Boligforenings VidenSeminar fokus på bæredygtige løsninger til boligforeninger, der kan styrke jeres forening og samtidigt bidrage til en grønnere fremtid.


Økonomiske gevinster og klimafordele

Energibesparelser er en dobbelt gevinst – det er både til gavn for klimaet og kan resultere i betydelige økonomiske besparelser for foreningen og beboerne. Der findes adskillige muligheder for at reducere energiforbruget i ejendommen, hvad end det drejer sig om strøm, vand eller varme. 



Grøn energi på taget

Taget har potentiale til mere end blot at skærme mod vejr og vind – det kan også være en kilde til grøn energi. Flere boligforeninger vælger derfor at investere i et solcelleanlæg, der efterhånden kan skræddersys til den enkelte boligforenings behov. Med solceller på taget udnyttes den vedvarende energi fra solens stråler, samtidigt med at foreningens driftsomkostninger reduceres. 


Ladestandere i boligforeninger

I takt med stigende efterspørgsel på el-biler er der et voksende behov for ladestandere i mange boligforeninger. Disse ladestandere bidrager ikke kun til den grønne omstilling, men øger også ejendomsværdien og gør foreningen mere attraktiv for nuværende og kommende beboere.


Klimatiltag og skybrudssikring

Klimaforandringerne medfører nye udfordringer, herunder flere skybrud og øget risiko for oversvømmelser. Derfor er det afgørende at sikre, at foreningens ejendom er beskyttet mod ekstreme vejrforhold. Implementering af effektive klimatiltag og skybrudssikring kan minimere potentielle skader og øge beboernes tryghed.


Hvordan kommer I i gang?

Min Boligforenings kommende VidenSeminar guider bestyrelsesmedlemmer i boligforeninger til at træffe bæredygtige valg gennem indsigt i energibesparelser, ladestandere, solceller og øvrige klimatiltag. Her vil fageksperter dele deres viden om bæredygtighed, finansiering og meget mere. Der vil også være tid til, at eksperterne kan rådgive jer i forhold til de problemstillinger og spørgsmål, I har i netop jeres forening. 



TILMELDING

VidenSeminaret afholdes tirsdag d. 28. maj kl. 17:00 til 21:00 i

Arbejdernes Landsbank (AL2), Nørre Voldgade 17, 1358 København K.

Det er gratis at deltage for boligforeninger.


Min Boligforenings gratis VidenSeminar er en god anledning til at få viden, inspiration og råd til kommende projekter i boligforeningen samt netværke med andre fremmødte bestyrelsesmedlemmer.


Undgå dyre overraskelser - Effektiv drift og vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloak

Når man står og betragter en ejendom med en velholdt facade og et nyt tag, er det nemt at overse den skjulte infrastruktur, der ligger bag murene og under jorden. Men netop her gemmer sig en afgørende del af ejendommens funktion og værdi - nemlig ejendommens rør, kloak og faldstammer.

Rørsystemer, kloakker og faldstammer udgør rygraden i enhver ejendom og spiller en afgørende rolle i dens daglige funktion. Disse systemer sørger for at bortskaffe spildevand og sikre, at vandforsyningen fungerer problemfrit. Men ligesom enhver anden del af ejendommen kræver de også regelmæssig vedligeholdelse for at fungere optimalt og undgå alvorlige problemer. Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. Derfor er det vigtigt at boligforeningen prioriterer vedligeholdelsen af rør, faldstammer og kloaksystemer, der indebærer regelmæssig inspektion, rengøring og løbende reparationer. Dette vil ikke blot sikre, at systemerne fungerer optimalt, men også forhindre potentielle problemer i at udvikle sig og blive større og dyrere at løse på sigt. 


Konsekvenser ved manglende vedligeholdelse

Manglende vedligeholdelse af rør, faldstammer og kloaksystemer kan have vidtrækkende konsekvenser for enhver ejendom. Dette kan inkludere hyppige tilstopninger, lækager, korrosion og endda skader på bygningens struktur. Hvis faldstammer ikke bliver vedligeholdt, kan de blive utætte og forårsage vandskader i hele ejendommen. På samme måde kan en forsømt kloak give driftsproblemer som tilstopninger og langsomt afløb af vand. Hvis sandfangsbrøndene ikke tømmes regelmæssigt, kan det føre til oversvømmelser i kælderen og fugtskader på grund af brøndens manglende evne til at håndtere de store regnskyl, vi oplever i dag. Derfor er den regelmæssige vedligeholdelse afgørende for at forhindre disse problemer i at opstå og undgå de potentielt dyre reparationer eller udskiftninger, de kan kræve.

“Uden korrekt vedligeholdelse risikerer man potentielt dyre reparationer og betydelige gener for beboerne samt risiko for skader på ejendommen. ”


Hyppighed af vedligeholdelse

Foto: Serwent

Når det kommer til vedligeholdelse af ejendommens rør, faldstammer og kloaksystemer, er det vigtigt at finde den rette balance. En årlig rensning af kloakken eller faldstammen kan virke som en simpel løsning, men det er ikke hensigtsmæssigt. Den kraft, der anvendes under spulingen, kan nemlig slide på systemet, så det er bedst at undgå unødvendig belastning. Generelt er det tilstrækkeligt at få faldstammer renset og inspiceret hver 5.-10. år, medmindre der opstår driftsproblemer. Derimod bør alle typer brønde, herunder tagbrønde, vejbrønde og sandfangsbrønde, renses og tømmes årligt for at sikre, at de fungerer optimalt og ikke stopper til. Det er vigtigt, at vedligeholdelsesopgaver som disse indgår i foreningens plan, så bestyrelsen har mulighed for at identificere potentielle problemer i tide og træffe de nødvendige beslutninger for at forhindre skader.


Pas godt på jeres faldstammer

Foreningens beboere kan også hjælpe med at passe på faldstammerne ved at undgå at smide skadelige materialer ned i afløbene. Det gælder særligt faldstammen i køkkenet, hvor man bør undgå, at der kommer for meget fedt og madrester i afløbet. Sørg derfor for at få skrabet madresterne i skraldespanden og få tørret panden med olie af med et stykke køkkenrulle, inden der bliver vasket op. Derudover kan det være en god idé at hælde kogende vand i vasken og gulvafløb med jævne mellemrum for at opløse opbygget fedt og snavs i rørene. Faldstammerne på toilettet er ikke lige så udsatte som dem i køkkenet, da de fleste er klar over, hvad der må ryge ned i kummen. Det betyder at ting som vatpinde, tamponer og den slags ikke hører til i toilettet, da det både gør skade på faldstammen og skaber problemer på rensningsanlægget eller andre steder i systemet. Overordnet set bør man undgå at komme hårde kemikalier i afløbene, herunder rengøringsmidler som afløbsrens, kaustisk soda og klorin, da de gør skade på rørene og miljøet. 


Reparation af skadede rør og faldstammer

Foto: Serwent

Når der opstår skader på rør og faldstammer, er det vigtigt at handle hurtigt for at undgå yderligere problemer. Hvis et rør eller en faldstamme begynder at lække, kan en VVS’er udføre en punktreparation ved at anvende en bandage eller udskifte den beskadigede del af røret. Dette er den mest omkostningseffektive løsning, især hvis lækket er let tilgængeligt. Alternativt kan man vælge at få lagt en strømpeforing eller en spray coating ned igennem hele faldstammen, der laver et helt nyt rør inde i det gamle. Dette er en ideel løsning, hvis den beskadigede faldstamme er indstøbt eller hvis ejendommen generelt har brug for udskiftning af faldstammerne. I disse tilfælde vil denne metode ikke blot være den mest økonomisk fordelagtige, men også den beboervenlige løsning for foreningen.

En TV-inspektion kan tjekke rørenes tilstand

For at afsløre potentielle problemer som revner, brud eller tilstopninger, er en TV-inspektion af rørsystemet en effektiv løsning. Efter at faldstammerne er blevet renset, kan man få kameraoptagelser af rørenes tilstand. Det er ikke altid nødvendigt at renovere rørene efter rensningen, men med en TV-inspektion kan man få en rapport om faldstammens tilstand. Selv hvis der ikke er behov for umiddelbare reparationer, giver rapporten et estimat på faldstammens levetid, og hvornår en renovering kan blive nødvendig. Det samme gælder for kloakken i jorden, hvor inspektionen kan give et klart billede af dens nuværende tilstand.

Foto: Serwent

Med denne rapport kan bestyrelsen forhøre sig hos en rådgiver for at fastlægge fremtidige vedligeholdelsesbehov og renoveringsplaner. På den måde kan tilstandsvurderingen fra en TV-inspektion integreres i foreningens drifts- og vedligeholdelsesplan, så kommende renoverings- og vedligeholdelsesopgaver kan planlægges i overensstemmelse med rørenes tilstand, og bestyrelsen kan handle i tide.

Serviceaftaler til drift og vedligeholdelse

For at sikre en regelmæssig og korrekt vedligeholdelse af rør, kloak og brønde i boligforeninger kan bestyrelsen overveje at indgå serviceaftaler med en VVS-virksomhed som en integreret del af drifts- og vedligeholdelsesplanen. Typisk vælger boligforeninger at indgå en fast aftale om årlig tømning af brønde, hvilket ikke kun sikrer, at denne opgave bliver håndteret, men også giver mulighed for at få en rapport over brøndens tilstand. Selvom det ikke er nødvendigt med årlige rapporter, kan en indledende gennemgang af brønden være afgørende for at identificere potentielle problemer og komme de omkostningstunge reparationer i forkøbet.

En velfungerende boligforening kræver mere end blot et smukt ydre. Det kræver en velplejet infrastruktur, herunder rør, faldstammer og kloaksystemer. Ved at prioritere regelmæssig vedligeholdelse og samarbejde med professionelle kan bestyrelsen sikre, at foreningen fortsætter med at være et trygt og behageligt hjem for alle beboere.

Artiklen er skrevet af Johnny Petersen, afdelingschef, Serwent
Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Sådan sikrer du bedst muligt din ejendom mod skybrud

Vi skal ruste os og vore bygninger til skybrud i fremtiden. Teknologisk Institut giver her et bud på, hvordan man bedst muligt skybrudssikrer en bygning mod vand fra terræn, og hvordan man beskytter sig mod kælderoversvømmelser.

En stor del af de seneste års vandskader på bygninger kunne være undgået ved simple og billige tiltag. Teknologisk Institut har set på 20-25 beboelsesejendomme og et antal kommunale bygninger i København for at kortlægge, om vandskader skyldes indtrængen gennem døre, vinduer, vægge, via trapper, nødudgange eller fra taget. Undersøgelsen er mundet ud i en række forslag til, hvordan man bedst muligt kan skybrudssikre sin ejendom.

Det er ofte meget enkle løsninger, der skal til for at sikre sig mod vandmasserene - det handler bare om at kende til dem.

Mange ejendomme fra 50’erne, 60’erne og 70’erne er bygget uden tanke på de voldsomme regnskyl, vi i dag oplever. Man har simpelthen ikke tænkt ind i opførelsen af bygningerne at lave konstruktioner, som kan sikre mod oversvømmelser – som for eksempel en hævet betonkant på den øverste trappe ned til kælderen og ved lyskassen ind til kældervinduet under terræn. Samtidig ses mange eksempler på ejendomme, der ligger forkert. Nogle bygninger er ganske enkelt opført uheldigt i et hul på en grund, der aldrig skulle have været udstykket og solgt til bebyggelse.

“Mange ejendomme fra 50’erne, 60’erne og 70’erne er bygget uden tanke på de voldsomme regnskyl, vi i dag oplever.
”


Det voldsomme regnskyl i København d. 2. juli 2011 medførte, at der kom gang i skybrudssikringen. Flere benyttede sig dog af panikløsninger. En sådan ses for eksempel på billedet, hvor en trappe spærrer for vand ved skybrud, men denne trappe kan risikere at skabe problemer for fremtidige lejere, hvis de for eksempel skal ud og ind med en barnevogn eller lignende.

Klar, parat til skybrud

På baggrund af erfaringer fra de eksisterende ejendomme har Teknologisk Institut udarbejdet en hjemmeside med gode råd til skybrudssikring af ejendomme. Hjemmesiden indeholder også en tjekliste med løsninger til, hvad man gør, når skaden er sket. Det er ofte meget enkle løsninger, der skal til for at sikre sig mod vandmasserne - det handler bare om at kende til dem.

Man skal typisk sikre sig, at der ikke kan løbe regnvand ind i huset fra terræn. Det er specielt kælderen, som er udsat ved skybrud, og et godt tiltag er derfor at lave opkanter på kældernedgange og lyskasser, så regnvand på terræn ikke løber ind. Andre gode tiltag kan være overdækning af lyskasser med glas, eller det kan være afskæring af afløb fra kloaksystemet og nedsivning i stedet.

Forebyggelse mod vandskader

Ofte tænker man først på skybrudsproblemer, når skaden er sket. Men der er mange ting, man på forhånd kan gøre for at mindske risikoen for, at ejendommen tager skade ved et skybrud. 

Her ses et eksempel på en opkast rundt om kælderindgangen samt en lyskasse, som er hævet over overdækket.

Her er fem væsentlige råd, som er gode at følge, hvis man vil være på forkant: 

· Rens alle afløbsriste, så regnvandet kan komme ned i kloakken

· Rens dine tagrender

· Sørg for, at dine tagnedløbsbrønde renses – dvs. de nedløbsrør, som går fra taget og ned til en brønd i jorden

· Flyt værdigenstande væk fra kælderen 

· Opbevar ting i plastikkasser frem for papkasser, hvis de står i kælderen

Sikring af kældre mod opstigende kloakvand er et særligt område. Her skal man have fat i en kloakmester. Det skyldes, at alt arbejde med kloakker er autoriseret arbejde. 

Er skaden allerede sket?

Selvom det er godt at være på forkant med eventuelle problemer ved skybrud, så kan en skade opstå, uden at man er forberedt. 

Her er derfor fem råd til, hvad man skal gøre, når skaden er sket: 

· Flyt de ting, der står i vand 

“En stor del af de seneste års vandskader på bygninger kunne være undgået ved simple og billige tiltag.”

· Få vandet væk - vær opmærksom på, at kloakvand kan være meget sundhedsskadeligt. Beskyt dig derfor med handsker, vandtæt tøj og fodtøj

· Sæt udtørring i gang - brug evt. affugter 

· Tag billeder eller video af det, der er ødelagt 

· Smid ikke noget væk, før du har aftalt det med dit forsikringsselskab, eller før din skade er afsluttet 

På hjemmesiden om skybrud kan I genlæse de gode råd samt få nærmere viden om, hvordan man bedst sikrer sig mod og håndterer skybrud. Læs mere på www.skybrudssikringafbygninger.dk.

Artiklen er skrevet af Inge Foldager, Rørcentret, Teknologisk Institut.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

, ,

Sådan etablerer I ladestandere i foreningen

, ,

Mange boligforeninger får forespørgsler fra beboerne om mulighed for opladning af elbiler. Men hvordan håndterer man på bedste vis kollektiv opladning af elbiler under hensyntagen til teknik, praktik, økonomi og jura?

Private villaejere kan frit vælge en ladeløsning til egen carport eller garage, som forsynes fra den eksisterende el-installation. Villaejeren behøver ikke at tænke på, om P-pladsen er tilgængelig, når vedkommende vil lade. Villaejeren behøver heller ikke tage æstetiske hensyn til resten af kvarteret, eller om ladeløsningen er økonomisk attraktiv for andre end villaejeren selv.

Anderledes ser det ud i boligforeninger uanset, om det er almennyttige boligforeninger, andelsforeninger eller grundejerforeninger, hvor alle disse faktorer spiller ind. Men der er som boligforening også fordele og mulighed for at lave fælles løsninger. I kraft af boligforeningers størrelse er der mulighed for at sætte krav til ladeoperatørerne og skabe løsninger, som den private villaejer ikke kan opnå.

Elbiler er kommet for at blive. Det bliver derfor kun mere og mere relevant at tage stilling til forholdene for elbilister i boligforeningen.

Hvordan undgås ubudne gæster?

Parkeringsforhold kan være en væsentlig udfordring. Har boligforeningen ikke egne parkeringspladser, skal der etableres ladestandere på offentlig vej, og dermed skal standerne jf. gældende lov være tilgængelige for offentligheden.

“Er der udsigt til andre projekter som f.eks. energirenovering, er det oplagt at tænke ladestandere med ind i projektet. ”

Det er altid en risiko, at offentligheden i nogen grad lægger beslag på de ladestandere, man som forening etablerer. Denne udfordring kan dog løses ved prissætningen af opladning. Offentligheden skal ganske rigtigt have adgang, men hvis prisen f.eks. sættes højt i løssalg, så kan man være ret sikker på, at fremmede kun bruger standerne i nødstilfælde. Boligforeningen kan nemlig have egne interne priser.


Vil du gerne høre mere om ladestandere og andre bæredygtige løsninger til boligforeninger? Så deltag til vores gratis VidenSeminar tirsdag d. 28. maj og få viden og inspiration, der skaber værdi jeres forening - både økonomisk og klimamæssigt.


Faste eller frie parkeringspladser?

Har I som boligforening derimod egne parkeringspladser, bliver næste spørgsmål, om der er tale om faste pladser eller frie pladser.

Frie pladser, hvor man kan rokere rundt, er en stor fordel, når det kommer til kollektiv opladning. Ét ladestik er i gennemsnit tilstrækkeligt til opladning af 3-5 elbiler, og man kan dermed opnå en langt højere udnyttelsesgrad og bedre økonomi ved frie pladser, end hvis den enkelte elbilist skal have sin egen plads og ladestander. Plug-in hybrid kræver dog et ladestik pr bil pga. deres korte rækkevidde og deraf hyppige ladebehov.

Man kan naturligvis også etablere individuelle dedikerede ladebokse - så vil etableringsomkostningerne blot være derefter. Det vigtigste er, at man som forening holder fast i en kollektiv etablering af ladeinfrastruktur. Forskellige løsninger fra forskellige ladeoperatører kan nemlig ikke kommunikere og dermed ikke dele forsyningen.

Ved etablering af kollektiv opladning, skal der bl.a. tages hensyn til:

Parkeringsforhold

Forsyningsforhold

Æstetik og teknik

Økonomi (etablering) 

Finansiering

Drift og betaling

Deling af ladestik

Beboerdemokrati

Sideordnet virksomhed

Hvordan er ejendommens forsyningsforhold?

Projektets omfang afhænger i høj grad af ejendommens forsyningsforhold. I mange tilfælde kan man være heldig, at der er et uudnyttet leveringsomfang på ejendommen, som kan anvendes til en start på kollektiv opladning af elbiler.

Ofte er der afsat leveringsomfang til ét eller flere røde CEE-stik i en boligblok til brug for maskiner, pumper, affugtere eller andet udstyr. Det kan også være et fælleshus, der har ekstra forsyning, som ikke bliver anvendt.

I samråd med en autoriseret el-installatør og ladeoperatør kan et uudnyttet leveringsomfang anvendes til forsyning af ladebokse - såfremt det giver økonomisk mening at trække et forsyningskabel fra eltavlen til ladepladserne. Er der f.eks. 32 A til rådighed, kan man forsyne 2-4 ladestik. Er der derimod 63 A til rådighed, kan man forsyne 4-12 ladestik alt efter den tekniske løsning.

Har man ikke et eksisterende leveringsomfang, skal der etableres en ny tilslutning til det offentlige elnet, hvilket kan være en væsentlig udgift.


Æstetik og teknik?

Æstetiske overvejelser alene vil i de fleste boligforeninger diktere, at der bliver tale om én kollektiv ladeløsning med ladebokse/-standere af samme fabrikat og type. Ellers får man en skov af ladestandere i forskellige farver, størrelser og lyd- og lyssignaler.

Også ud fra tekniske forhold er én samlet kollektiv løsning at foretrække. Når ladeboksene er af samme fabrikat, kan der anvendes såkaldt lastbalancering. Det betyder, at et begrænset forsyningsomfang kan strækkes længere end det typiske behov for 16 A på 3 faser (11 kW) pr. ladestik.

Økonomi til etablering?

Som allerede nævnt har det betydning for økonomien i projektet, hvordan forsyningsforholdene i forvejen er i boligforeningen. En anden ting, der spiller ind, er, hvorvidt der skal graves.
Er det tilfældet, er det vigtigt at være meget opmærksom på at placere ladeinfrastrukturen så tæt på forsyningspunktet som muligt, da det hurtigt kan koste 1.000kr pr. meter, hvis der skal graves/skydes og retableres bagefter.
Nogle ladeoperatører tilbyder at udleje ladebokse, hvilket umiddelbart kan forbedre etableringsøkonomien – eller rettere likviditeten. Men man skal være opmærksom på, at hvis ladeboksene tages retur af operatøren ved ophør af aftalen, kan det sætte boligorganisationen i en udsat position.

Hvordan finansieres etablering af ladestandere? 

Det er oplagt at etablere og finansiere ladestandere som en forbedring svarende til legepladser, sportsanlæg osv. og fordele etableringsomkostningerne over huslejen. Er der udsigt til andre projekter som fx energirenovering, er det oplagt at tænke ladestandere med ind i projektet.

Såfremt der er behov for eller ønske om fuld brugerfinansiering, er det en god ide at skelne mellem etablering på den ene side og forbruget på den anden side – som man jo gør ved andre forsyningsarter. Det giver den mest rimelige fordeling. Med andre ord skal man tænke i et oprettelsesgebyr og en efterfølgende pris for opladning pr. kWh.

Hvordan deles man om ladestik?

Det er et vigtigt for økonomien, at hvert ladestik kan deles af flere biler. Men hvordan gør man det i praksis?

“Projektets omfang afhænger i høj grad af ejendommens forsyningsforhold.

”

Der findes tekniske systemer, hvor man kan foretage reservation af et ladestik via en app. Det kan for nogle være ganske smart. For andre er det et problem, at app’en ikke tager højde for, hvad man f.eks. skal betale, hvis man ikke udnytter en reservation helt eller delvist, eller hvornår en reservation, som ikke er taget i anvendelse, frigives, hvis den overhovedet skal frigives?

Derfor kan det for nogle fungere bedre at anvende enklere løsninger. Man kan starte med skiltning om, at ladepladserne er forbeholdt elbiler under opladning og maksimum med 4 timers parkering i tidsrummet 8-21. Så sikrer man rotation om dagen samt, at man fra kl. 17 kan blive holdende til næste morgen.

Man kan efter behov supplere med yderligere regler som f.eks. et maksimalt antal opladninger pr. uge.

Hav argumenterne klar: Dét spørger beboerne om

I mange boligforeninger kan det være en udfordring at samle opbakning til investeringer i ladeinfrastruktur, som i starten kun er en fordel for et mindretal. En række spørgsmål og argumenter går igen, som det er godt at have et svar klar på i bestyrelsen:

Spørgsmål: “Vi etablerer heller ikke tankstationer. Hvorfor så ladestandere til elbiler?”

Svar: Brændstofbiler tankes mest hensigtsmæssigt på centrale tankstationer. Elbiler lades derimod mest hensigtsmæssigt over mange timer om natten. Derfor er hjemmeopladning vigtig.

Spørgsmål: Der er kun et fåtal, der har elbil!

Svar: Ja, men vi ender formentlig alle i en elbil, da nysalget af brændstofbiler forventes at stoppe i løbet af 6-8 år. Derfor vil vi alle på sigt få gavn af ladestanderne.

Spørgsmål: Jeg har slet ikke bil. Hvorfor skal jeg være med til at betale for ladestandere?

Svar: Det er heller ikke alle, der har børn, der benytter legeplads eller sportsfaciliteter. Alligevel forventer vi fuld eller høj grad af brugerfinansiering over tid.

Artiklen er skrevet af Elbilforeningen i Danmark.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2023.

Overvejer I solceller? Så kan I nu søge tilskud til solcellescreening hos Københavns kommune

Der er igen åbent for ansøgninger til Københavns Kommunes SOLCELLEPULJE, men hvis I mangler information og vejledning til at komme i gang, så TAG med til vores kommende VidenSeminar og bliv klar til at ansøge!

Til vores kommende VidenSeminar sætter vi fokus på temaet “Guld på øverste etage”, herunder solceller. Her kan blandt andre I møde repræsentanter fra Københavns Kommune, der kan give jer den nødvendige viden og indsigt til at forstå processen bag et solcelleprojekt, så I kan blive rustet til at indsende jeres ansøgning til solcellepuljen.

I kan gratis tilmelde jer VidenSeminaret torsdag d. 2. maj lige her

Solcellepuljen

Solcellepuljen giver tilskud til andels- og ejerboligforeninger til køb af en privat rådgiver, der screener jeres ejendoms solcellepotentiale. Der er ansøgningsfrist til puljen d. 1. september 2024, eller når puljen er tom.

At vurdere, om ens ejendom er velegnet til solceller, kan være en udfordrende opgave. Der opstår ofte mange spørgsmål undervejs: Er der tilstrækkelig plads på taget eller facaden? Modtager taget tilstrækkelig sol, eller er der hindringer som træer eller skorstene, der kaster skygger? Hvordan påvirkes bygningens arkitektur, og er der eventuelle restriktioner i lokalplanen? Økonomiske overvejelser spiller også en rolle.

En privat rådgiver kan hjælpe jer med at besvare disse spørgsmål og give jer et solidt grundlag for beslutninger på bestyrelsesmødet eller generalforsamlingen. I har mulighed for at ansøge om tilskud fra puljen selv, eller jeres ejendomsadministrator kan søge med jeres fuldmagt.


Hvor meget kan I få i støtte?

Solcellepuljen indeholder 1. mio. kr. i 2024 og er et led i at gennemføre Københavns Kommunes Solcellehandlingsplan inden 2025.

Tilskuddet dækker 50 % af rådgiverudgiften, dog kan I maksimalt modtage 15.000 kr. inkl. moms pr. boligforening eller boligafdeling. Hvis jeres ejendom ligger over flere ejendomsnumre, er der mulighed for tilskud op til 45.000 kr. inkl. moms

Du kan læse mere om solcellepuljen og finde ansøgningsskemaet hos Københavns kommune lige her.


Vejledning til boligforeninger

Som et tilbud til boligforeninger har Københavns Kommune har netop lanceret en ny webvejledning. Denne vejledning tilbyder blandt andet gode råd og inspiration til solceller i boligforeninger.

Inspiration fra cases i andre boligforeninger

Når man skal vælge solceller, er der mange muligheder, og valget af solceller vil have betydning for både ejendommens arkitektur og anlæggets energiproduktion. Det kan derfor være en fordel, at se hvilke løsninger andre boligforeninger har valgt, samt hvilke overvejelser, der ligger bag. I vejledningen kan I se videoer med en række eksempler på solceller i boligforeninger og blandt andet høre bestyrelsesformænd dele deres erfaringer.

Konkret vejledning

Udover inspiration indeholder webvejledningen også konkrete guides til, hvordan I til en start selv kan undersøge, om solen skinner nok på jeres ejendom, og hvordan I vurderer økonomien i et solcelleprojekt.

Du kan finde webvejledningen og læse meget mere om solceller i boligforeninger her.

Tagboliger til gavn for klima, miljø, byen og pengepungen

Byens tage gemmer på mange uudnyttede kvadratmeter. Dét åbner døre for etablering af tagboliger, der er til gavn for både foreningen og dens beboere, men også for byen, miljøet og klimaet. 

De københavnske tage var oprindeligt blot en funktionel og visuel arkitektonisk afslutning på bygningerne - ofte dikteret af de forhåndenværende materialer og tilgængelige byggeteknikker. I en periode var de en formmæssig konsekvens af, at der blev stillet krav til bygningshøjderne i København, hvoraf det klassiske Københavnertag opstod.

Men mange københavnske tage gemmer på uudnyttet guld. Flere af de mest attraktive boliger findes nemlig under tagene. Lyset, de rummelige kvaliteter, udsigten og roen tiltrækker mange borgere. 

Danmarks Tekniske Universitet estimerede i 2017, at der var mulighed for at etablere boliger til ca. 22.000 københavnere under de eksisterende tage. Det svarer til ca. 10.000 nye boliger eller godt og vel 329.000 m2 nyt boligareal inden for Københavns Kommunes grænser. Dette kunne være løsningen på ca. 22% af det nye boligbyggeri, man forventer er nødvendigt i København i perioden fra 2015 til 2027. Der er altså̊ rigtig god plads under tagene.

Vil du gerne vide mere om mulighederne for at få tagboliger i din forening?
Så deltag til vores VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor du kan møde rådgivere og leverandører og få svar på de spørgsmål og problemstillinger I står med i forbindelse med jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.


Tagboliger styrker foreningens økonomi

For mange kan tanken om at skulle have nye overboer være svær at forlige sig med. Byggerod, rift om parkeringspladserne i gaden, flere cykler i gården og folk på trapperne: Tilsyneladende masser af besvær. Men ser man på mulighederne ved inddragelse af uudnyttede tagrum til boliger for nye beboere, er fordelene faktisk store og mulighederne mange.

“Inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger vil være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen.”

For det første vil der med nye beboere være flere til at dele fællesudgifterne. Da fællesudgifterne efter indflytning af nye beboere i de nye tagboliger ikke vil stige markant, vil den respektive andel af fællesudgifterne nemlig falde. Der vil fremover desuden være flere til at dele udgifterne til f.eks. større renoveringer.

Yderligere vil inddragelsen af tomme tagrum og salg af de nye tagboliger være med til at styrke økonomien hos andels- og ejerforeningen. Indtægten fra salget kan for eksempel bruges til at finansiere en omfattende energirenovering af den underliggende bygning, der ville kunne mindske beboernes månedlige udgifter til varme og bl.a. højne indeklimaet og komforten i boligerne. Samtidig bliver klimaskærmen også væsentlig bedre, når man transformerer loftsrum til tagboliger, og det kan spare penge på alles varmeregning.

Slip for omkostningerne

En anden mulighed er at ”handle” tagrummene til en udvikler, der ”betaler” for tagrummene ved for eksempel at etablere et nyt tag på bygningen, en ny fælles tagterrasse eller nye velisolerede vinduer i bygningen - helt uden omkostninger for foreningen. Denne løsning kan være af speciel interesse for ejere og foreninger, der skal have lavet nyt tag, men som af forskellige årsager ikke har økonomien til dette.


To muligheder for etablering af tag

Grundlæggende er der to forskellige muligheder, når man skal etablere tagboliger. Enten kan boligerne etableres i det eksisterende tagrum uden, at tagkonstruktionen berøres eller i hvert fald kun ændres minimalt. Det er som tommelfingerregel den klart billigste, nemmeste og mest miljøvenlige måde. Denne model sætter dog visse begrænsninger i forhold til rummelighed, da man er forholdsvis bundet af konstruktioner, spærhøjder og taghældninger.

Den anden mulighed er, at hele den eksisterende tagkonstruktion fjernes, og der kan etableres en ny konstruktion i en anden form. Dette giver den største frihed til at forme lejligheden præcis, som man vil have den. Det koster dog mere og er en mindre miljøvenlig løsning. 

“Udover at tagboliger er fantastiske at bo i, er de også rigtig gode for byen, miljøet, klimaet og os alle sammen.”

Den enkelte løsning afhænger af mange faktorer. Placeringen i byen: Er der arkitektonisk frihed til at “ændre på tagformen”? Afstand til nabobygninger: Er der lysmæssigt plads til en ny tagkonstruktion? Bygningen: Kan denne bære en ny konstruktion? Vilje og overskud: Er der kræfter, opbakning og økonomi i foreningen til den store løsning? Den optimale løsning for jer skal findes sammen med jeres rådgivere.

Artiklen er skrevet af Julie Bangsgaard Abrahams, rådgiver i energi og byggeri, Rådet for Grøn Omstilling

Tagbolig eller tagterrasse: Hvordan kommer vi i gang?

At etablere tagbolig og/eller tagterrasse i boligforeningens tagrum er ikke noget, man bare lige gør. Der er kriterier, som man skal leve op til og mange beslutninger, der skal tages, men med god planlægning og rådgivning kan det blive en stor succes.

I mange boligforeninger er der stor sandsynlighed for, at der ligger et stort potentiale for etablering af tagboliger gemt på ejendommens uudnyttede tagetage. Udnyttelse af tagetagen kan nemlig vise sig at være meget attraktiv økonomisk med mulighed for at forbedre ejendommen.

Etablering af nye tagboliger bliver ofte tilbudt som en ’gratis’ mulighed af en developer, som samtidig køber retten til at videresælge boligerne. Ejendommen får måske ved samme lejlighed nyt tag ”gratis”, eller der bliver udført andre tiltrængte renoveringsarbejder. Det er et meget tillokkende tilbud for mange boligforeninger, men det kan også give problemer i forhold til, hvem der bestemmer over hvad.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Det første skridt: Arkitektoniske hensyn

Ét af kriterierne i helhedsvurderingen, som forvaltningen vil forholde sig til ved indsendelse af et byggeandragende, er ”arkitektoniske hensyn”. Arkitektonisk hensyn/kvalitet kan være svært at definere. Det er den enkelte bygning og beliggenheden, som i hvert enkelt tilfælde bør være grundlaget for arkitektoniske overvejelser. I nogle tilfælde kan en fuldstændig tilpasning til den eksisterende ejendom og dens omgivelser være den rigtige løsning, mens det i andre situationer vil være rigtigt at arbejde med kontraster i såvel materialer som udformning.

Rumhøjde og volumen i loftetagen er afgørende for indretningsmulighederne, f.eks. i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager. Rumligheden i tagboliger underbygges ofte af ovenlysplaceringer, ateliervinduer og kviste. En af de store attraktioner i tagboliger er muligheden for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over byens tage og med mulighed for at etablere et grønt areal.

“God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen.”

Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstruktionen og placeringen af installationer. Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt. 

Det første boligforeningen bør gøre er derfor at finde en arkitekt, der ved, hvad der skal tages hensyn til, og som har erfaring med projekteringen af tagboliger. Den rette arkitekt eller rådgiver vil nemlig være bekendt med den krævede disciplin, der skal til for at styre projektforløbet succesfuldt gennem en dialogorienteret proces med bygherre, bruger/beboer, myndighed, rådgiver og entreprenører.

Foto: Trio Arkitekter

Foto: ETPLUS

Udvidelse eller nye boliger?

En tagbolig kan enten indrettes som en ny, selvstændig bolig eller som udvidelse af den eksisterende bolig, der ligger under tagrummet. 

Udnyttelse af tagrummet til boligformål indebærer næsten altid, at der sker ændringer i forhold til installationer, konstruktioner, indretning og adgangsforhold. Det er en god idé på forhånd at overveje især adgangsforhold og indretning. Hvis der indrettes selvstændige boliger, vil det ofte være nødvendigt at forlænge hovedtrappe og/eller bagtrappe. Ligger boligerne på 2. sal eller derover, vil indretning af selvstændige tagboliger i mange kommuner blive suppleret med krav om etablering af elevatorer. 

Der er fordele og ulemper både ved at etablere nye boliger og ved at udvide af de eksisterende boliger. En selvstændig bolig kan lejes ud til markedsprisen, men kravene til byggeriet er større, end hvis der blot er tale om en udvidelse. Der er f.eks. strengere krav til brandsikring og lydisolering, man skal føre trappe op, og man skal etablere køkken, bad og toilet.

“Udnyttelse af tagetagen kan vise sig at være meget attraktivt økonomisk”

Vejen til succes

Etableringen af nye tagboliger er en proces, som heldigvis går godt rigtig mange gange. Men der er selvfølgelig også nogle udfordringer eller faldgruber, som man bliver nødt til at være opmærksom på, når man skal beslutte sig for at indrette et ’kig til stjernerne’ under taget.

Både før og under en byggesag er det en fordel at have en tæt dialog med de berørte parter, ikke mindst ejendommens beboere, men også ejerne og beboerne af de omkringliggende ejendomme. Beboerne i en ejendom, hvor man vil ændre anvendelse af tagetagen, berøres altid af byggesagen. Det er derfor vigtigt, at man i beslutningsprocessen interesserer sig for, at de eksisterende beboere ser fordelene i projektet og ikke kun fokuserer på ulemper. 

God planlægning kan spare tid og penge i projekterings- og byggefasen. Derfor er det vigtigt at komme godt fra land og få udarbejdet et godt byggeprogram som grundlag for beslutningen om at etablere tagboliger. Man kommer et langt skridt hen ad vejen, såfremt man som bygherre kan etablere en konstruktiv og tillidsfuld dialog med rådgivere og myndigheder.

Artiklen er skrevet af Ole Brockdorff, partner & arkitekt maa, ETPLUS

Står I overfor en energirenovering? Statens energirenoveringspulje er åben nu!

Drømmer I om en mere energivenlig boligforening? Står i overfor et renoveringsprojekt, der f.eks. involverer isolering, Vinduer eller ventilation? Så kan I overveje at søge tilskud i denne pulje.

Energirenoveringspuljen er Energistyrelsens tilskudsordning, der har til formål at nedbringe energiforbruget i helårsboliger. Derfor gives der hvert år tilskud til renovering af klimaskærm og optimering af boligens drift. Puljen åbnede for ansøgninger d. 10. april 2024 og lukker igen, når puljen er tom eller senest d. 1. august 2024.

Så hvis I overvejer, at søge tilskud til en kommende energirenovering i jeres forening, er det nu, I skal i gang med at sende jeres ansøgning.

Hvad kan man søge tilskud til?

Puljen giver tilskud til fem forskellige slags energiforbedringer, og det er muligt at søge tilskud til mere end et projekt ad gangen. Her får du et kort overblik over, hvad I kan søge tilskud til.

  • Isolering
    Det kan eksempelvis være udvendig isolering af ydervæg og efterisolering af tag og loft.

  • Vinduer

    Herunder udskiftning af eksisterende ovenlysvinduer, udskiftning eller etablering af forsatsrammer og udskiftning af eksisterende facadevinduer.

  • Ventilationsanlæg

    I kan søge tilskud til etablering af mekanisk ventilationsanlæg:

  • Vandbåret rumvarme

    Der kan søges tilskud til etablering af vandbåret rumvarme, hvis ikke foreningen har et fordelingsanlæg i forvejen.

  • Energimærke

    Det er også muligt at søge tilskud til jeres eksisterende energimærke.

Skal I have renoveret jeres tag og savner viden og rådgivning til, hvordan I griber projektet an? Så deltag til vores VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor vi netop sætter fokus på tag og de muligheder, der ligger i en tagrenovering. Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.


Hvem kan søge?

For at søge tilskud fra energirenoveringspuljen skal man opfylde disse 5 krav:

  1. Dit hus skal være en helårsbolig – og du skal selv eje det

  2. Dit hus skal have et gyldigt energimærke i kategorien E, F eller G, og der må ikke være foretaget ændringer på dit hus, siden det blev udstedt

  3. Projektet må ikke være sat i gang eller gennemført, når du ansøger

  4. Du må ikke tidligere have fået tilskud til det samme projekt

  5. Arbejdet skal udføres af en virksomhed med gyldigt CVR-nummer


Særligt for boligforeninger

Når I søger tilskud på vegne af en forening, er der flere krav, I skal leve op til, og flere dokumenter I skal have klar, inden I søger. Her er det et krav, at foreningen har et CVR-nummer, og at bygningens hovedanvendelse er registreret som helårsbeboelse i BBR. De særlige dokumenter indebærer blandt andet fuldmagt, ansøgererklæring og de minimis-erklæring.

Du kan læse meget mere om kravene for boligforeninger og finde vejledning til ansøgningsprocessen hos SparEnergi her.

Hvordan søger man?

Hvis I opfylder kravene for puljen, kan I gå i gang med ansøgningsprocessen. Det er vigtigt, I er forberedte, inden I søger tilskud. Derfor skal I på forhånd vide, hvad I vil søge tilskud til, have styr på de nødvendige dokumenter og have læst SparEnergis vejledning og deres trin-for-trin guide til ansøgningsportalen.

Når I skal sende ansøgningen, skal I huske at have jeres energimærke klar. Ansøgningen sker igennem Energistyrelsens ansøgningsportal, og det kan være en fordel at have SparEnergis ansøgningsvejledning ved hånden imens I udfylder ansøgningen.

Pengene fra puljen fordeles efter først-til-mølle-princippet. Derfor lukker ansøgningsportalen ned, når der ikke er flere penge tilbage i puljen. Hvis ikke I når at få tilskud til jeres energirenovering i denne omgang, forventes der at åbne endnu en pulje senere i 2024.

Du kan læse meget mere om energirenoveringspuljen, ansøgningsprocessen og finde link til ansøgningsportalen hos SparEnergi.

Derfor skal en boligforening have solceller!

Selvom solceller er en populær grøn energiløsning med mange fordele, kan der hurtigt opstå mange relevante spørgsmål, når man overvejer at anskaffe sig et solcelleanlæg til boligforeningen.

Solceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger. For udover at foreningen sparer penge på elregninger, er der en lang række fordele ved solceller. Først og fremmest mindsker de boligforeningens klimaaftryk, da solceller er en vedvarende energikilde og dermed reducerer brugen af fossile brændstoffer. Derudover vil solcellerne hjælpe boligforeningen til at generere en passiv indkomst ved at sælge den overskydende energi tilbage til det lokale strømnet.

Hvor stor er elbesparelsen?

Den nøjagtige besparelse afhænger af det specifikke klima, hvor solcellerne er installeret, samt hvilken type solcelleanlæg, der er installeret. Et solcelleanlæg er designet til at producere op til 50% af det samlede energiforbrug, hvilket kan resultere i store besparelser på elregninger for boligforeningerne - helt op til halvdelen af den samlede elregning.

Vær opmærksom på, at det både kan give besparelser i ejendommens fælles elforbrug OG for den enkelte lejlighed - alt efter hvilken løsning man ønsker.

Solceller kan enten monteres direkte på det eksisterende tag, eller som integreret løsning, hvor solcellepanelerne erstatter tagbelægningen.


Vil du vide mere om, hvordan I kan få solceller i jeres forening?
Så tag med til vores gratis VidenSeminar torsdag d. 2. maj, hvor I blandt andet kan møde Greentec Energy og blive klogere på solceller og andre tagprojekter.

Er det besværligt?

Det er ikke besværligt at installere solcelleanlæg. Det kan være et relativt simpelt projekt at gennemføre, så længe man har den rette viden og de rette kompetencer. Dog er det vigtigt at sikre sig, at solcellerne er installeret korrekt for, at de kan fungere optimalt. Inden installationen påbegyndes, bør man kontrollere, om der er tilladelser eller andre forholdsregler, der skal følges.

Vi anbefaler, at foreningen arbejder sammen med en rådgiver og vælger en solcelleleverandør, som er kompetent, har relevant erfaring samt et kapitalgrundlag, der er i orden.

Solceller er en oplagt mulighed for at reducere boligforeningens energiomkostninger.

Hvor hurtigt er vores investering tjent hjem igen?

Det afhænger af det specifikke solcelleanlæg og hvor meget energi, det kan producere. Generelt kan et godt designet solcelleanlæg tjene sin investering hjem på 7-10 år, men det kan være kortere eller længere tid afhængigt af det specifikke anlæg. Derudover kommer det også an på, om der skal stilles stillads op og om taget kan bære solcellerne uden forstærkninger. Det vil være en god ide at igangsætte projektet samtidigt med andre opgaver, der kræver stillads.

Hvordan er processen?

Typisk beslutter bestyrelsen sig for at indhente viden og rådgivning omkring installation af et solcelleanlæg. Det gør bestyrelsen ofte sammen med en rådgiver eller 1-2 solcelleleverandører. Derefter undersøges der, hvilke muligheder der er relevante for foreningen. Det kan være "den lille model", hvor det alene er fællesstrømmen, der ønskes solceller til eller "den store model", hvor det er alle elforbrugere i ejendommen, som skal kunne få glæde (og besparelse) af solcelleenergien.

Dernæst beslutter bestyrelsen sig for hvilken eller hvilke modeller, der skal præsenteres for generalforsamlingen. På generalforsamlingen skal der også tages stilling til, hvordan projektet skal finansieres.

Så snart generalforsamlingen har truffet en beslutning, sættes processen i gang.

Artiklen er skrevet af Søren Bay, partner i Greentec Energy.

Denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening.

Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer

Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.

Ejendomme (06).jpg

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Skal I snart have nyt tag, og er I måske interesseret i at udnytte tørrelofter til tagboliger eller tagterrasser? Til vores kommende VidenSeminar torsdag d. 2. maj kan I få viden og inspiration til jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.



Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Tjekliste for tagudskiftning

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Morgan Nilsson, OBH-Gruppen