Tagudskiftning er blandt ejendommens største investeringer

---

Mange foreninger administrerer og foretager selv, mange af de mindre vedligeholdelsesopgaver, som løbende udføres på en ejendom. Men en tagrenovering kræver rigtig mange overvejelser og man bør derfor, som udgangspunkt, søge professionel hjælp.

---

Den største investering

Tagudskiftning er en af ejendommens største investeringer, og derfor er det også vigtigt at have fokus på valg af den rette løsning, herunder også på valg af den rette rådgiver.

Etageejendomme kan have mange forskellige typer af tagudformninger eller belægninger, så som eternitbølgeplader, tegl, zink, kobber, men også det man kalder københavnertag. Det er en tagkonstruktion, som er udformet med to skråtstående tagsider typisk på ca. 45 grader, men i stedet for at de to sider mødes i én kip, så er der et næsten fladt tag på toppen. De skråtstående tagsider er typisk, med naturskifer, skifereternit eller teglsten og den næsten vandrette del med tagpap.

I dag vil man ved udskiftning af tagdækningen, ofte vælge, at montere et undertag. Her er det også vigtigt, at man vælger en undertagsløsning, som passer til tagmaterialet, ejendomstypen, placering, samt hvorvidt der er tale om en udnyttet tagetage eller blot depotrum.

Skal I snart have nyt tag, og er I måske interesseret i at udnytte tørrelofter til tagboliger eller tagterrasser? Til vores kommende VidenSeminar torsdag d. 2. maj kan I få viden og inspiration til jeres kommende tagprojekt.
Du kan læse mere om arrangementet og tilmelde dig gratis her.

Indregn stilladsomkostninger sammen med tagets levetid

På en etageejendom til 5. sal er det meget omkostningstungt at opstille stillads, som også skal have fuld overdækning for at sikre mod nedbør i byggeperioden. Derfor vil det være naturligt, at vælge en tagløsning med længst mulig levetid og mindst mulig vedligeholdelse.

Selvom man vælger at opgradere sit tag med en dyrere løsning, kan det meget vel tjene sig hjem over tid. Eksempelvis kunne der på københavnertaget være monteret eternitskifer, som typisk har en levetid på 25-30 år, og her kunne man med fordel udskifte til naturskifer, som har en levetid på 100 år. Vel er naturskiferen dyrere end eternitskiferen i anskaffelsespris, men dens levetid er 3-4 gange så lang, hvorfor man over tid sparer rigtig mange penge ved valg af den rigtige løsning.

Med et dyrt stillads opstillet er det desuden naturligt at vurdere mulige synergiarbejder. Det kan være at male eller skifte vinduer, fugearbejde ved vinduer og facade eller at gennemgå tagrender og nedløb.

Vand og fugt på loftet bliver til råd og svamp

Tjekliste for tagudskiftning

- Vælg en rådgiver (spørg gerne flere), dvs. rådg. ingeniør, bygningskonstruktør eller arkitekt

- Advokat eller administrator skal gennemgå rådgiveraftalen inden aftalen indgås

- Tal løsninger i samråd med rådgiveren, stil gerne mange spørgsmål

- Lad eventuelt rådgiver fremlægge projektet og økonomi på en generalforsamling

- Rådgiver tjekker jeres fredning- eller bevaringsværdi

- Få lavet miljøscreening og eventuelt undersøgelse for trænedbrydende svampe

- Lad rådgiver udbyde entreprisen til forskellige entreprenører for at få den bedste pris

- Advokat eller administrator kan gennemgå entrepriseaftalen inden den sendes til entreprenøren.

- Rådgiver forestår tilsyn og byggemøder undervejs i projektet

- Rådgiver forestår afleveringsforretning

Når man har monteret et undertag leder dette vandet, som kommer fra slagregn, fygesne eller i værste fald fra en utæthed i tagbelægningen, videre ned i tagrenden. På denne måde er der en ekstra sikring af loft og lejligheder mod nedbør. Historisk har man ikke monteret undertag, hvilket kan føre til vandindtrængning over en mangeårig periode til primært murværket og træværket langs murkronen. Dermed er der latent risiko for angreb af trænedbrydende svampe, hvor der kan være tale om hurtigt voksende trænedbrydende svampe, som eksempelvis ægte hussvamp, og/eller langsomt nedbrydende rådangreb. 

Inden der foretages en udskiftning af tagdækningen, bør der derfor udføres en stikprøveundersøgelse af risikobetonede bygningsdele, som eksempelvis tagfod ved skotrender, under støbejernsvinduer, langs trempelkonstruktioner og ved kviste og frontspidser. Herved minimeres risikoen for uforudsete udgifter, og det undersøges om der er en mulighed for at få dele at angrebene dækket af ejendommens bygningsforsikring. Samtidig, og inden tagentreprisen kommer i udbud, kan man få foretaget en miljøscreening af eventuelle farlige stoffer i de forskellige materialer, der har været brugt gennem tiden, hvilket f.eks. kunne være asbest. 

For at undgå lignende skader fremover skal man ved montering af et nyt undertag og uanset materialevalg altid sikre sig, at der er den nødvendige ventilation af undertaget. Er der tale om en udnyttet tagetage skal der monteres dampspærre, som sikrer at den varme luft fra beboelsen, ikke vandrer ud i tagkonstruktionen/ isoleringen og kondenserer.

Ændringer i konstruktion kan betyde nye godkendelser

Vælger man at etablere undertag eller gå fra eksempelvis eternitskifer til naturskifer, så ændrer man også belastningen i taget væsentligt. Det vil kræve nye statiske beregninger for tagets bæreevne og efterfølgende forstærkning af spær i nødvendigt omfang. Når man ændrer på spærene, enten ved efterisolering eller ved forstærkning, så kræver det ofte en forhøjelse af eksisterende spærkonstruktion. 

Ønsker man samtidig at skifte tagbelægning eksempelvis fra skifer til tegl, så ændrer man udtryk på bygningen, og det er ikke altid tilladt. At ændre på bygningens højde eller udtryk kræver at man undersøger bygningens frednings- eller bevaringsværdi, så man ikke arbejder med ideer, som slet ikke kan godkendes.

Vedligeholdelsesplanen - en forudsætning for overblikket

I andels- og ejerboligforeninger bør man altid have en drift- og vedligeholdelsesplan, som kan give bestyrelsen overblik over større arbejder og økonomi. Vedligeholdelsesplanen er også en hjælp for andre rådgivere som bank, realkredit og administrator samt ved køb og salg af de enkelte lejligheder. En vedligeholdelsesplan udarbejdes i tæt samarbejde med en teknisk rådgiver, og da prisen på en tagudskiftning på etageejendomme kan svinge fra en halv million kr. til et tocifret millionbeløb, så er vedligeholdelsesplanen og den tekniske rådgivning et risikabelt sted at spare. Det er derfor afgørende, at den tekniske rådgiver er kompetent ved at have erfaring fra tagprojekter, materialevalg, myndighedsbehandling, miljøspørgsmål mm.

Den gode rådgiver

Den gode rådgiver forstår vigtigheden af kommunikationsopgaven, der ligger i de store byggeprojekter. Det kræver seriøs erfaring med kommunikation  og projektledelse, når der i flere måneder vil stå skurvogne og byggematerialer på boligforeningens fællesarealer, og håndværkerne går rundt på stilladset og ind og ud af  ejendommen fra tidlig morgen til sen eftermiddag. Der vil altid være ændringer i projektforløbet, men ved grundig orientering og en god dialog mellem beboere, bestyrelse, entreprenører og rådgiver kan man mindske gener og irritation til et minimum, som er med til at sikre en god oplevelse i byggeperioden for alle.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Morgan Nilsson, OBH-Gruppen

Renovering i højderne

---

Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk.

---

Prioritering af opgaver giver balance i budgettet

Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år.

 ”Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden,” udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter:

”Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”

Rebteknikeren udfører inspektion, service og vedligehold af facader, tage, skorstene, tagrender, kviste, brandmure, antenner mm. Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrerne bevæge sig frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.

Fleksibilitet og gennemsigtighed

”Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov,” forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an:

 ”Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han.

Kernekunder

Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i konstant vækst og oprustning af medarbejderstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet.

”Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening,” forklarer Jacob Vestervang.

Vidste du:

• Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget.

• Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

Artiklen er skrevet af Andreas Excalibur Bygbjerg, skribent, for Rebteknikeren.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.

Udnyt tørloftets potentiale

---

Uanset om en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv står for etableringen af tagboliger, er det vigtigt at kende tørreloftets potentiale – både teknisk, juridisk og økonomisk. Bygherrerådgiver og advokat René Michael Elling fra AMC North giver sine anbefalinger til en optimal proces og dermed det bedste resultat.

---

Foto: Christian Zervos

1. Analyse: Idéoplæg og afdækning af potentiale

Analysefasen er den vigtigste, når man som ejer- eller andelsboligforening vil sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv stå for etableringen af tagboliger. Analysefasen afdækker nemlig potentialet. Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er, og hvilke hindringer der er for at indfri det. Det gælder både etableringen af nye tagboliger og ‘knopskydning’ på eksisterende lejligheder på øverste etage. 

Analysefasen tager udgangspunkt i, at bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening har fået et mandat til at lave et idéoplæg, som konkretiserer projektet. Det udspringer som regel af, at der er et mere eller mindre akut behov for vedligeholdelse af ejendommen – f.eks. et nyt tag. Idéoplægget beskriver behovet, hvordan man vil løse det økonomisk ved etablering af tagboliger, og hvilke rådgivere og interessenter det kræver. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, oftest en arkitekt, og en advokat som juridisk rådgiver, samt en hovedentreprenør, hvis ikke foreningen vælger at sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler, som er en totalentreprenør.

“Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er.”

Næste skridt i analysefasen er at foretage en såkaldt due diligence – altså en teknisk, økonomisk og juridisk undersøgelse af ejendommen og projektet. Den byggetekniske rådgiver gennemgår ejendommen – eventuelt med udgangspunkt i den eksisterende vedligeholdelsesplan for ejendommen: Hvilke udbedringer bør der foretages, hvad vil de koste, kan der etableres tagboliger og/eller knopskydninger, og hvad vil det koste?

 Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger, og om de eksisterende faldstammer og varmesystemet er dimensioneret til flere lejligheder. Det kræver ingeniørrådgivning.

Mht. til den juridiske rådgivning er der endnu en vigtig pointe: Ofte bliver advokaten først koblet på senere i processen for at gennemgå kontrakterne. Men en advokat med erfaring i etablering af tagboliger kan med fordel fungere som rådgiver fra start til slut i projektet, hjælpe med at udvælge og koordinere de øvrige rådgivere samt foretage den juridiske og økonomiske due diligence.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet.

“Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger.

”

 Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning.

 Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

2. Planlægning: Præcist udbud og ansøgning om byggetilladelse

Idéoplægget og due diligencen danner grundlag for, at den byggetekniske rådgiver laver et dispositionsforslag. Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af projektets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø – herunder også forslag til overordnet materialevalg, principper for konstruktion og installation samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget ligger forud for den tekniske rådgivers udarbejdelse af et myndighedsprojekt for at opnå byggetiladelse.

Fakta om metoden

For at kunne fastslå potentialet for tagboliger er det vigtigt at kende ejendommens muligheder og begrænsninger. Advokatfirmaet AMC North har sammen med arkitektfirmaet Hune & Elkjær udviklet en grundig metode, som er med til at skaffe fuldt kendskab til ejendommen i de første faser til i sidste ende at sikre, at byggefasen bliver gennemført så effektivt som muligt.

 Dispositionsforslaget og myndighedsprojektet danner grundlaget for udarbejdelse af hovedprojektet, som bruges til udbudsmaterialet, som den byggetekniske rådgiver udarbejder for at indhente tilbud fra hovedentreprenører eller eventuelt fra ejendomsudviklere. Jo mere præcist udbudsmaterialet er, desto bedre et projekt får man i forhold til kvalitet og økonomi.

 Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger undervejs i byggeriet, ligesom man styrer præcist, hvad man får, når en ejendomsudvikler laver et nyt tag og renoverer ejendommen som betaling for tørreloftet. F.eks. er der stor forskel på, hvad ‘nye vinduer’ er.

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, danner dispositionsforslaget også grundlag for den ansøgning om byggetilladelse, som man indsender til kommunen i planlægningsfasen. Hvis man sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, er det dennes ansvar.

3. Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi

Den første del af gennemførelsen er at sikre sig juridisk, at aftalegrundlaget stemmer overens med udbudsmaterialet. Det er også på det tidspunkt, at det kan være nødvendigt, at den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen i foreningen justerer projektet, hvis noget viser sig at være for dyrt at gennemføre.

Når kontrakterne er kontrolleret og underskrevet, kan arkitekten og hovedentreprenøren eller ejendomsudvikleren gå videre med arbejdet. Derefter er det primært den byggetekniske rådgiver, som har den løbende kontakt med håndværkerne på byggepladsen. Men advokaten har også en aktiv rolle i forhold til at vurdere, hvorvidt aftalesedler – altså ekstraregninger – er berettigede, ligesom advokaten kan udføre den løbende kontrol af projektøkonomien.

4. Afslutning: Byggeregnskab og rapportering på generalforsamling

Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, er det også advokaten, som udarbejder det endelige byggeregnskab. Advokaten kan desuden stå for en afrapportering om byggeprojektets forløb og økonomi – herunder dokumentation for, at bestyrelsens løbende beslutninger har været inden for det mandat, som beboerne gav – og fremlægge afrapporteringen på en generalforsamling.

Få yderligere inspiration

Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsigt. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har tørrelofter og pulterrum en værdi, som kan realiseres.

 Ejer- eller andelsboligforeningen kan få:

• Nyt tag og anden renovering af ejendommen

• Nye pulterrum i kælderen

• Bedre isolering af ejendommen

• Flere beboere, som deles om fællesudgifterne

• En stærkere økonomi

Artiklen er skrevet af Rikke Sönnichsen, Commercial marketing responsible, Velux A/S.

Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.

Drømmen om en grønnere boligforening bristede

---

Ejerforeningen E/F Hollændervænget havde en ambition om at blive en grønnere og mere bæredygtig boligforening. Et skridt på vejen var en bæredygtig løsning til en tagrenovering, der ikke forløb helt som planlagt.

---

Ønsket om en grøn boligforening

Ejerforeningen E/F Hollændervænget på Amager i København besluttede i 2012, at de ville arbejde for at være en grønnere og mere bæredygtig boligforening. I den forbindelse blev der lagt en plan for et større energirenoveringsprojekt – en grøn plan for boligforeningen.

Ejendommen, som er fra 1940, stod overfor en renovering af varmesystemet samt vinduer og tag. Samtidig betød det, da ejendommen er af ældre dato og dermed en bevaringsværdig bygning, at man havde begrænsninger i valget af renoveringsmuligheder. Der er særlige udfordringer ved renovering af bevaringsværdige bygninger. F.eks. er ejendommen opført med massive mure, hvilket betød at hulmursisolering ikke var en mulighed og derfor ledte boligforeningen efter alternativer. Her dukkede muligheden i et energitag op, der var udtænkt og udviklet af Icopal Danmark.

Hvad er et energitag?

Energitaget fungerer ved, at taget tilsluttes en varmepumpe, så bygningens tagflade kan udnyttes til opvarmning af bygningen. Både regn, blæst og sol øger varmetilførslen og dermed energiudbyttet, hvilket betyder at der året rundt vil være gang i energiproduktionen fra energitaget.

Hvad er fordelene ved et energitag?

Fordelene ved et energitag er mange. Som boligforening kan man spare penge på opvarmning og varmt vand, og dertil er anlægget næsten vedligeholdelsesfrit. Derudover nedsætter et energitag også forurening med NOx, som er skadeligt både for mennesker og miljøet. Et energitag reducerer også CO2 udslippet med op til 40%. Men et energitag kræver godkendelse fra Energistyrelsen førend ibrugtagning og tilkobling til eget varmeanlæg kan ske.

“Påbegyndelse af projekter før godkendelserne er indhentet, skaber en risiko for økonomisk tab og en masse spildt tid for boligforeningen”

Godkendelse trak ud

Da den endelige beslutning om etablering af et energitag blev truffet af boligforeningen i 2014, søgte E/F Hollændervænget om at få energitaget godkendt som et forsøgsprojekt hos Energistyrelsen. Som forsøgsprojekt vil det samtidigt medføre en godkendelse fra Energistyrelsen til at tilkoble energitaget ejendommens eksisterende varmeanlæg (fjernvarme), hvilket er en forudsætning for at realisere de mulige besparelser på opvarmning og varmt vand. Da godkendelsen som forsøgsprojekt fra Energistyrelsen trak ud, valgte boligforeningen at starte projektet op i forventning om at Energistyrelsen ville godkende projektet. Det valg traf boligforeningen blandt andet på baggrund af, at andre parter såsom Statens Byggeforskningsinstitut viste stor interesse overfor boligforeningens projekt samt at daværende Teknik- og miljøborgmester i København, Morten Kabell gav sin støtte til projektet ved et besøg boligforeningen.

“Foreningen står tilbage med tag der er monteret, men ikke må tilkobles”

Processen fra idé til et færdigt tag strakte sig over mere end fem år og havde mange involverede parter. I dag er taget monteret men ikke tilkoblet. Det er der flere forklaringer på.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Emma Rose Hansson, Min Boligforening

Godt forarbejde giver succes med salg af tørreloft

---

Når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, der etablerer taglejligheder, kan projektet strække sig over flere år. Det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som bestyrelsen skal fokusere på.

---

Fordelene er mange, når en ejer- eller andelsboligforening sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, som etablerer taglejligheder: Ejer- eller andelsboligforeningen får et nyt tag, nye pulterrum i kælderen og måske en sum penge eller yderligere renovering af ejendommen. Ejendommen bliver bedre isoleret. Og de nye beboere i taglejlighederne betaler til fællesudgifterne, så ejer- eller andelsboligforeningen kan sætte den løbende betaling ned.

Bestyrelsen er som regel med hele vejen i projektet, men det er især perioden før kontraktunderskrivelse, som kræver en indsats.

Tagets tilstand

Humlen i handlen er et nyt tag. Derfor skal det først afdækkes, om eller hvornår det eksisterende tag er udtjent, så bestyrelsen i god tid kan forklare ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer, hvorfor det ikke længere kan svare sig at reparere taget – og hvad det vil koste at skifte det. Bestyrelsen bør lade en fagmand undersøge taget, men en høj grad af krakeleret eller manglende mørtel i tegltagets understrygning, lysindtrængning mellem tegl og vandindtrængning er typiske tegn på, at taget bør skiftes.

Rådgivere med referencer

Når ejer- eller andelsboligforeningens medlemmer giver bestyrelsen grønt lys til at undersøge muligheden for at sælge tørreloftet, skal den samtidig afsætte penge til en byggerådgiver, som kan afdække ejendommens samlede behov for renovering, formulere kravene til salget af tørreloftet og være med til at vælge de ejendomsudviklere, der byder på opgaven. Desuden skal der kobles en advokat på, som bl.a. skal sørge for garantistillelse. Både når det gælder byggerådgiver, advokat og i sidste ende valg af ejendomsudvikler er gode referencer fra tilsvarende projekter altafgørende. Kontakt gerne bestyrelserne direkte i de projekter, der bliver refereret til.

God generalforsamling

De økonomiske fordele ved at sælge tørreloftet taler for sig selv. Ikke desto mindre kan der være beboere i ejer- eller andelsboligforeningen, som er imod et salg. Som bestyrelse kan man imødegå utilfredshed ved en god afvikling af generalforsamlingen. Send forslaget ud sammen med indkaldelsen til generalforsamlingen, og gør det i god tid. Ting, som en beboer måske umiddelbart er imod, modnes, når vedkommende har tid til at tænke over dem. Vælg en god dirigent og skarp referent på generalforsamlingen. Især referenten er vigtig, da dokumentationen kan være vigtig på et senere tidspunkt. Og sørg for, at hele forslaget er fremsat, før diskussionen starter.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Artur Slupinski, VELUX Danmark A/S

Tørrelofterne bliver vekslet til et nyt tag – og meget mere

---

Ejerforeningen Silkeborg på Østerbro har solgt tørrelofterne til en ejendomsudvikler, som bygger taglejligheder. Beboerne får nyt tag, pulterrum i kælderen, renovering af kælderen og et beløb, som bliver brugt på yderligere forbedringer af ejendommene.

---

Den oprindelige tagkonstruktion er fjernet og nye tagspær er sat op.

Ejerforeningen Silkeborg, som har 110 lejligheder fordelt i to ejendomme i Silkeborggade, har solgt sine tørrelofter til ejendomsudvikleren Rios Tagbolig, som etablerer og sælger 15 taglejligheder. Som betaling får ejerforeningen et nyt tag, pulterrum i kælderen som erstatning for pulterrummene på loftet, renovering af kælderen med maling, belysning og ventilation samt et beløb til yderligere renovering af ejendommene. Som en del af aftalen går det beløb tilbage til Rios Tagbolig, som samtidig står for renovering af facaden og udskiftning af vinduer, faldstammer og stigestrenge til brugsvand. Dertil betaler ejerforeningen yderligere et beløb.

»Hvis man ser på det samlede projekt med nyt tag, pulterrum, renovering og udskiftning, betaler ejendomsudvikleren cirka halvdelen, mens vi betaler den anden halvdel,« siger Simon Lyngsø, som er medlem af bestyrelsen i Ejerforeningen Silkeborg.

Bekymring for støj

Han lægger ikke skjul på, at det har været en lang rejse at nå dertil. Selvom taget i mange år har trængt til at blive skiftet, har nogle beboere argumenteret for, at man bare skulle fortsætte med at reparere taget.

»Det kræver en mentalitetsændring at gå fra at betale til reparationer til at sælge tørrelofterne og – i vores tilfælde – at medfinansiere en omfattende renovering af ejendommene. Desuden har nogle beboere været bekymret for, hvor meget de kan høre overboerne i taglejlighederne. Men på grund af de nutidige krav til lydisolering i etageadskillelsen vil de sandsynligvis høre mindre, end da ejendommens beboere benyttede tørrelofterne,« siger Simon Lyngsø og forsætter:

»Ultimativt blev der flertal for at sælge tørrelofterne for at finansiere et nyt tag, da ejerforeningens forsikringsselskab opsagde forsikringen og hævede selvrisikoen betragteligt på grund af det gamle tag.«

Det rå loftsrum ryddet inden projektstart.

Køkkenet efter loftsrummet er blevet til en færdigrenoveret taglejlighed.

Advokat sørgede for garantier

Beboernes allerstørste bekymring var at komme til at stå med et halvfærdigt projekt, hvis boligmarkedet vendte som efter finanskrisen, og ejendomsudvikleren gik konkurs. Derfor koblede bestyrelsen som det første en advokat på projektet, som gik grundigt til værks og sørgede for, at der blev stillet alle de nødvendige økonomiske garantier. Derudover blev Peter Jahn & Partners koblet på projektet som byggerådgiver efter anbefaling fra Empex, som leverer ejendomsservice, og som ejerforeningen har haft et mangeårigt samarbejde med.

Byggerådgiveren hjalp med at lave projektbeskrivelsen og indhente tilbud fra tre forskellige ejendomsudviklere. Valget faldt på den ejendomsudvikler, som bestyrelsen havde størst tillid til med hensyn til selskabets økonomiske soliditet, ligesom den visuelle præsentation af de nye taglejligheder også betød noget: Lejlighedernes høje kvalitet blev taget som et udtryk for, hvor grundig renoveringen af ejendommene ville blive.

Økonomisk fornuft

Nu er taglejlighederne i den første ejendom færdige, og stilladset bliver flyttet til den næste ejendom, så etape to af i alt fire etaper kan begynde.

»Selvfølgelig er det trættende at bo i en byggeplads, men nu bliver alt gjort på én gang, så vi slipper for det i fremtiden,« siger Simon Lyngsø, som er ekstra tålmodig pga. den økonomiske fornuft i projektet.

»Det giver på alle måder super god mening at sælge tørrelofterne. Ikke alene kan min hustru og jeg nøjes med at betale halvdelen, i forhold til hvad vi ellers skulle have betalt til et nyt tag og den omfattende renovering af ejendommen. Med de nye beboere i taglejlighederne bliver vi også flere til at deles om fællesudgifterne fremadrettet,« understreger Simon Lyngsø.

Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening

Skrevet af Simon Lyngsø, Bestyrelsesmedlem i Ejerforeningen Silkeborg

Vælg det rigtige tagpap til boligforeningen og få 50 års levetid

---

En ny analyse rykker udvalgte tagpapløsninger op i top på holdbarhedsskalaen. Vælger man en løsning med to-lagstagdækning har taget udsigt til mindst 50 års levetid – det er ikke kun godt for miljøet men betyder også færre udgifter for boligforeningen til renovering og vedligehold.

---

Indtil nu har bygherrer kunnet forvente en levetid på ”mellem 30 og 50 år”, når de har valgt et tag med tagpap. Men en ny, uafhængig Teknisk Godkendelse til Anvendelsen – også kendt som en TGA – hæver nu det estimerede antal leveår for Phønix Tag Materialers to-lags SBS-løsning til mindst 50 år under forudsætning af, at taget er udført korrekt efter anvisningerne i Taghåndbogen. Det er den uvildige organisation ETA Danmark, der har stået for at udarbejde den tekniske godkendelse. Konklusionerne omkring levetid bygger på feltundersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi), som på foranledning af ETA Danmark har gennemgået og analyseret en række ældre tage over hele Danmark, hvor tagpappen er udlagt i 1990’erne.

”Feltundersøgelsen viser, at de oprindelige fysiske egenskaber ved tagpappen er stort set bibeholdt efter 25 år. På den baggrund vurderer vi, at to-lagstagdækningen bestående af PTM Bituflex eller BituFlex Kombi overpap med PTM Duraflex eller DuraFlex Kombi underpap har en levetid på mindst 50 år, hvis den er korrekt udført,” fortæller adm. direktør Thomas Bruun fra ETA Danmark.

Bekræfter interne undersøgelser

De 25 år gamle papløsninger har næsten ingen tegn på nedbrydning, heller ikke i skotrender og lunker, hvor der lejlighedsvis står vand. Hos Phønix Tag Materialer, som står bag de undersøgte tagpapprodukter, er der stor tilfredshed med analysens konklusioner.

”Vi er rigtig glade for, at den nye TGA bekræfter vores interne undersøgelser gennem en grundig, uvildig analyse, der er baseret på danske forhold. Vi ved, at sikkerheden for et tæt tag i mange år er en af de allervigtigste parametre, når der skal vælges materialer. Og en lang levetid på over 50 år betyder både en økonomisk fordel og en mere bæredygtig brug af ressourcerne for bygherren,” siger Kenneth Vraa, salgs- og marketingdirektør i Phønix Tag Materialer.

Hjælper rådgivere og bygherrer

En Teknisk Godkendelse af Anvendelsen er en ny typegodkendelse, der især er et vigtigt arbejdsredskab for fagfolk, som har brug for at kende både produktegenskaber og forbindelsen til bygningsreglementets funktionskrav. I en TGA dokumenterer en uvildig tredjepart, at et givet produkt lever op til det, som producenten beskriver.

”Med en TGA kigger vi mere holistisk på produktet og ikke bare specifikt på eksempelvis brandegenskaber,” forklarer Thomas Bruun fra ETA Danmark. Han fortsætter: ”Ved at samle alle de egenskaber, der kan være relevante, får vi en fyldestgørende dokumentation, som gør, at de, der skal bruge tagdækningen, kan træffe deres valg af materialer på et informeret og dokumenteret grundlag. I dette tilfælde betyder det en tryghed for den arkitekt, konstruktør eller rådgivende ingeniør, der skal anbefale en sikker tagløsning til et projekt.”

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Kenneth Vraa, Phønix Tag Materialer

Sælg tørreloftet og styrk foreningens økonomi

---

Udgiften til renovering af ejendommen kan blive en indtægt frem for en udgift.

---

I ældre etageejendomme er lofter ofte synonym med vasketøj og opbevaring. Lofterne er iskolde om vinteren og ulideligt varme om sommeren, fordi de ikke er isolerede. Lofterne har ofte en negativ effekt på varmeregningen, idet varmen stiger til vejrs og ud gennem taget – der ofte er utæt.

I takt med installering af tørretumblere eller etablering af altaner, bliver behovet for et tørreloft mindre. Tilsvarende kan funktionen til pulterrum oftest ske andet sted i ejendommen f.eks. i kælderen. Indretning af de gamle tørrelofter til tagboliger er bæredygtig og økonomisk fornuftigt, da det optimerer driften af ejendommen. Derudover er der hårdt brug for boliger i de større byer i Danmark, så de gamle lofter kan vise sig at være guld værd for foreningerne.

Frasalg af tørreloftet sker oftest når en forening står overfor en større renoveringsudgift - typisk udskiftning af taget. Hvor det tidligere var muligt at give tørreloftet i bytte for et nyt tag, har udviklingen af boligmarkedet især i de større byer gjort, at værdien af tørreloftet foruden et nyt tag også kan finansiere andre renoveringsopgaver - f.eks. trappeopgange eller facader.

Ved at sælge hele loftet til en ejendomsudvikler står foreningen ikke med risikoen for projektets gennemførelse, da dette er overdraget til udvikleren. Når hele loftet sælges, sker dette til markedspris, hvilket også er i foreningens interesse. Både andels- og ejerboligforeninger kan sælge det gamle tørreloft til en ejendomsudvikler, der herefter kan indrette loftet til nye tagboliger.

Mærkbar effekt på varmeregning og fællesudgifter

Når der indrettes nye boliger på loftet, øges antallet af beboere, og de nye beboere i tagboligerne bidrager positivt til den fælles drift af ejendommen. Der bliver således flere til at afholde udgifterne ved fremtidig renovering af ejendommen og en stigning af den enkelte beboers fællesudgifter kan undgås.

Ved indretning af tagboliger reduceres ejendommens samlede varmeforbrug, da nye tagboliger skal isoleres efter gældende regler for nybyggede boliger. En reducering af ejendommens samlede varmeforbrug kommer alle i foreningen til gode - også dem i stueetagen.

Processen fra idé til beslutning

Førend at loftrummets potentiale kan realiseres, er der flere processer, som foreningen skal igennem. Hvis loftsrummet skal omdannes, skal man være opmærksom på, at det er en tidskrævende proces. Et frasalg af tørreloftet kræver som regel 2/3 stemmeflertal fra den samlede forening og dette kræver at foreningen kan samles om beslutningen ved generalforsamlingen. Herefter er der en række forhold, som foreningen skal tage stilling til og være opmærksom på.

Foreningsforhold

Der skal udarbejdes nye vedtægter og fordelingstal, når antallet af boliger øges i ejendommen. Nye tagboliger i en eksisterende forening vil oftest blive udført som ejerboliger. I en andelsboligforening betyder dette, at hele ejendommen ændres til en ejerforening – dog vil den eksisterende andelsboligforening ”leve videre”, idet andelsboligforeningen blot kommer til at udgøre én af ejerlejlighederne i den nye forening. Da den gamle andelsboligforening i den nye ejerforening udgør en meget stor del af ejendommen, vil andelsboligforeningen efterfølgende udgøre et flertal ved generalforsamlingen.

En ejendomsudvikler, f.eks., Tagbolig.nu, kan tilbyde at levere oplæg til nye vedtægter, som efterfølgende tilpasses i samarbejde med foreningens juridiske rådgiver.

Indhentning af tilbud og evt. byggeteknisk rådgiver

Hvis foreningen ønsker at indhente flere tilbud for at sikre den bedste pris, er det vigtigt, at tilbuddene er sammenlignelige. Foreningen må gøre det klart hvilket arbejde, der ønskes udført på ejendommen herunder evt. krav til materialer. Tagbolig.nu anbefaler, at foreningen indgår et samarbejde med en byggeteknisk rådgiver, både i den indledende proces i forbindelse med indhentning af tilbud og i forløbet med byggeriets udførelse. Den ekstra udgift til en byggeteknisk rådgiver kan dels lette bestyrelsens arbejde og dels sikre, at foreningen opnår de bedste løsninger.

Gennemførelse af byggeriet

Når overdragelsesaftalen mellem foreningen og ejendomsudvikler er på plads og stemt igennem på generalforsamlingen, skal der indhentes en byggetilladelse. Varigheden af dette afhænger af de enkelte kommuners sagsbehandlingstid og tager typisk 3-9 måneder.

Når byggetilladelsen foreligger, kan det egentlige projektmateriale udarbejdes. Der går herefter ca. 6 måneder til det egentlige byggeri med renovering og indretning af nye tagboliger kan opstartes.

Varigheden af byggearbejdet er afhængigt af antallet af nye tagboliger. Tagbolig.nu er i gang flere steder i København og som eksempel kan nævnes at der er afsat 12 måneder til et projekt, hvor vi indretter 5 boliger og afslutningsvis istandsætter 5 hovedtrapper og 5 køkkentrapper samt renoverer facaden.

En proces der kan betale sig

Et frasalg af loftet og indretning af tagboliger er ligesom mange andre projekter – det bliver kun gennemført, hvis der er nogen i foreningen, der påtager sig ansvaret. Det er en tidskrævende proces for bestyrelsen, men alternativet er, at medlemmerne skal betale ekstra, enten som engangsbetaling eller løbende hver måned, hvis det gamle tørreloft forbliver, og der skal udføres en renovering af ejendommen med traditionel finansiering.

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Skrevet af Rune Hyldig Bjørke, Tagbolig.nu

Brug den øverste etage i boligforeningsarbejdet

---

Oppe under tagene i etageejendommene landet over samler der sig ikke kun skidt, støv og beboernes hengemte habengut. Tænker man sig om, er der muligheder for at udvikle ejendommen og skabe økonomisk råderum til øvrige renoveringer.

---

Foto: Velux

For over 75 år siden udviklede Villum Kann Rasmussen ovenlysvinduet. Han var en visionær mand, der så muligheden i at forvandle mørke loftsrum til lyse, funktionelle og beboelige rum fuld af liv, luft og dagslys. Når boligforeningers tage står over for at skulle renoveres, spiller ovenlysvinduer ofte en central rolle. For netop adgangen til lys og luft er helt fundamental, hvis formålet er at skabe nye lejligheder under taget eller opgradere eksisterende.

Boligforening fik lys idé

I ejerforeningen Trekanten på Østerbro spiller ovenlyset en central rolle i dets nyligt afsluttede renoveringsprojekt. Ejerforeningen stod overfor at skulle renovere taget, hvilket som bekendt er en bekostelig affære. I arbejdet med at finde den rette finansiering undersøgte den fremsynede bestyrelse muligheden for at koble en ekstern investor på projektet.

For at skaffe midler til blandt andet tagrenoveringen blev det besluttet, at ejerforeningen skulle forsøge at sælge det eksisterende tørreloft fra. Tørreloftet tjente i forvejen intet større formål, så da en investorgruppe meldte sig på banen, var ejerforeningen lydhør. Intentionen var at totalrenovere loftsetagen og indrette nye, moderne ”penthouse”-lejligheder under taget, der derved kunne finansiere tagrenoveringen.

Foto: Velux

Få mere luft under taget

Er tagetagen allerede inddraget til lejligheder, men står overfor at skulle udskifte eksisterende ovenlysvinduer, er det værd at undersøge muligheden for, om lys og luft kan få bedre kår til glæde for både nuværende og kommende beboere. Der er nemlig nye spændende rumudvidende alternativer til det klassiske ovenlysvindue.

De innovative rumudvidelser er designet med henblik på at skabe mere plads og bedre adgang til livgivende dagslys og frisk luft. Ateliervinduer fra VELUX er et alternativ til den klassiske kvist, hvor fire eller seks ovenlysvinduer skaber op til to nye kvadratmeter i boligen*.

En anden mulighed er at etablere en tagaltan, der for alvor kan skabe endnu mere herlighed i de øverst beliggende lejligheder. Her får man udsigt over byens tage og nye kvadratmeter – særligt i sommerhalvåret, hvor morgenkaffen eller aftensmaden kan nydes udenfor.

*Et boligareal udregnes i m2, hvor der er min. 1,5 meter til loftet. En atelierløsning skaber rum i højden og derved øges boligens størrelse - både på papiret og i dagligdagen.

Hold ovenlysvinduerne i god form ved regelmæssig service

Blandt andet VELUX Danmark har udført service på tusindvis af ovenlysvinduer og derigennem har man opbygget erfaring i hvad boligforeninger efterspørger i forbindelse med vedligehold af ovenlysvinduer.

På trods af at ovenlysvinduer er bygget af solide materialer kan almindeligt slid og det hårde danske vejr imidlertid godt sætte sine spor, og når det sker, er det vigtigt at være på forkant. Det kan være vigtigt med et regelmæssigt eftersyn udført af leverandøren eller anden rådgiver, som kan kontrollere for skader, optimere funktionaliteten og dermed forlænge vinduets levetid.

Er foreningens ovenlysvinduer mere end fem år gamle, vil et servicetjek allerede nu kunne gøre en forskel. Eftersynet opfanger alle de små fejl og skader, før de bliver store, og sikrer et fælles højt brugsniveau på alle vinduer. Dette kan kombineres med at få en generel status på vinduerne i forhold til alder og tagets øvrige stand. Det gode råd er, at løbende vedligehold resulterer i færre servicebesøg og småreparationer og bliver derved en yderligere besparelse.

Foto: Velux

Både denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening

Artiklen er skrevet af Artur Slupinski, Velux A/S

Solcellerne er den nye megatrend i boligforeningerne

---

Mange andels- og ejerboligforeninger har gennem årene forsøgt at forbedre foreningens bæredygtighed gennem lavere ressourceforbrug og indtænkning af vedvarende energi. Det giver mening, når man er mange husstande samlet på et koncentreret areal.

---

De klassiske store kasser af solcelleanlæg man ser klodset placeret på privatboliger havde sin storhedstid, da der fulgte tilskud med installationerne tilbage i 2012-2014. Kun enkelte boligforeninger fulgte med blandt andet fordi, de praktiske løsninger omkring forbrugsmålere og fordelingsregnskaber kan være en besværlig hindring i en forening, når der integreres et solcelleanlæg, der dækker individuelt forbrug og også kan være en decideret indtægtskilde. Den faldende trend for installation af solcelleanlæg pga. manglende tilskud er ved at vende med en spirende optimisme, idet integrationen af solceller nu er endnu mere attraktiv også for større ejendomme og boligblokke.

Solcellerne bliver billigere

Solcellerne er blevet billigere pga. produktudvikling, større efterspørgsel og dermed stordrift i produktionen. Så på trods af at tilskuddet til installation af solceller er bortfaldet og betalingen for den overskydende strøm man producerer er lav, er der nu større muligheder både økonomisk, æstetisk og praktisk for at integrere solceller ved større renoveringsopgaver i andels- og ejerboligforeninger. Og det tiltaler mange bestyrelser og beboere at være selvforsynende af strøm og måske også få dækket en del af sit varmtvandsbehov.  Især når solcellerne fremstår usynlige ved at være integreret i tag- og facadebeklædning eller andre bygningsmaterialer.

Hvordan kombinerer man solceller med fjernvarme?

Hvis man står overfor udskiftning af tag og gerne vil have solceller, så kan man nøjes med at benytte tagsten med solceller i f.eks. 25% af taget og almindelige tagsten eller -plader for resten af taget. Så får foreningen dækket størstedelen af eget og evt. beboernes behov for strøm. Da tagsten og- plader med eller uden solceller ligner hinanden, giver det stadig et ens og æstetisk vellykket udseende. Denne løsning giver altså en mulighed for københavnske boligforeninger at producere egen - stort set CO2 neutrale - strøm kombineret med fjernvarme til opvarmning og varmt vand.

Vedligehold og renovering af solcelleanlæggene

Tagmaterialer med integrerede solceller er desuden konstrueret, så der ved fejl eller defekt i en solcelle eller skade på en tagsten kun skal udskiftes selve den berørte tagsten. En defekt solcelle i en tagsten kan ved få målinger lokaliseres og tagstenen udskiftes. Taget med integrerede solceller kan godt holde 50 år eller mere, så en fleksibel renoveringsløsning, gør således ikke løbende vedligehold nødvendigvis dyrere end vedligehold af almindeligt tag.

Et Tesla batteri i kælderen?

Da solceller selvsagt producerer strøm ujævnt over døgnets timer og sæsonen, er der behov for lagring af overskudsstrøm, der produceres, når solen skinner, til forbrug på andre tider af døgnet eller året. Teknologien er ved at være langt, men batterier til dette formål er stadig dyre og skal testes for driftssikkerhed og effektivitet. Lagringsstrøm giver desuden større mening, når den kombineres med andre energiproducerende enheder såsom varmepumper eller jordvarmeanlæg. Tesla er et af de firmaer, der på globalt plan er gået ind i produktionen af tagmaterialer med integrerede solceller samt strømlagring i større format. Andre firmaer i Danmark er leverandører som Solartag, Zep Nordic og Ennogie, der hver især er langt fremme med produkter, der er testet og markedsklar.

De 3 nyeste trends indenfor solceller

Solceller integreret i tag

Solcellepaneler der er integreret i tagsten eller tagmaterialer, og kan fås i større moduler eller som enkelte tagsten- eller plader. Man kan vælge solceller i dele eller hele af taget. Der udvikles løbende på effektivitet, holdbarhed og enkelheden i montage, men prismæssigt, æstetisk og designmæssigt er de integrerede tagmaterialer fuldt på højde med almindelige tagmaterialer.

Solceller integreret i facader og vinduer

Facadematerialer, vinduesrammer og paneler med solceller producerer pga. deres ofte lodrette position mindre strøm end skrå eller vandrette tagkonstruktioner. I glas- og vinduesprodukter skal der også tages hensyn til lysindfald, men det kan bruges i f.eks. glasværn i altaner. Disse produkter er primært brugt i forsøgsprojekter og er ikke så langt fremme effektivitetsmæssigt som f.eks. tagmaterialer med integrerede solpaneler.

Lagring af strøm fra solceller i batterier/tanke

Man producerer oftest mere strøm i soltimerne end man kan bruge (hvilket dog udjævnes en del, når man er flere boligenheder, der deles om solcelleproduktion og forbrug). Med et stort batteri vil man kunne lagre strøm til om aftenen og til vinteren. Teknologien er langt, og der udvikles stadig på effektivitet, driftssikkerhed, pris og holdbarhed.

Artiklen er skrevet af Carsten V. Jagerkilde, Min Boligforening