Hvis noget lyder for godt til at være sandt, så er det det nok også.
Mange boligforeninger bliver for tiden kontaktet af ejendomsudviklere, entreprenører og andre med tilbud om at de gerne vil købe ejendommens tagetage, for så at etablere ejerlejligheder på tagetagen. I mange tilfælde kan det være en rigtig god ide (forretning) at gøre det. Der er penge at tjene. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen – der er jo altid en risiko ved så stort et projekt.
Hvordan er økonomien?
Med lidt enkel hovedregning kan man få en idé om økonomien bag etablering af tagboliger. Hvis der kan laves 500 m2 bolig på tagetagen, og disse kan sælges som ejerlejligheder for 50.000 kr. pr. m2, betyder det, at projektet vil generere indtægter på 25.000.000 kr. Derfra skal man naturligvis trække omkostningerne til etablering af de nye tagboliger og det nye tag. Hvis vi forudsætter, at det kan gøres for 30.000 kr. pr. m2, så vil projektet koste 15.000.000 kr. Projektet giver med andre ord et overskud på 10.000.000 kr. Foreningen skal naturligvis også have betaling for tagetagen. Ofte tilbyder ejendomsudvikleren at udføre en række vedligeholdelsesopgaver på ejendommen, som betaling for tagetagen. Om det kan betale sig, eller om foreningen hellere skal tage et kontant beløb for tagetagen, bør overvejes grundigt.
Hvad trænger til vedligeholdelse på ejendommen?
Inden bestyrelsen begynder, at overveje hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal laves sammen med en etablering af tagboliger, bør der udarbejdes en vedligeholdelsesplan for ejendommen. I vedligeholdelsesplanen kan bestyrelsen enkelt se, hvilke vedligeholdelsesopgaver der skal forventes indenfor de kommende år. Det giver overblik og god mulighed for fornuftig prioritering af opgaverne. Det vil jo være ærgerligt, at bruge penge på nye vinduer, hvis faldstammerne i højere grad trænger til udskiftning. Vedligeholdelsesplanen viser også, om ejendommens tag alligevel skal udskiftes indenfor en overskuelig årrække. Hvis taget snart skal skiftes, vil det jo være oplagt at overveje etablering af tagboliger. Det er også værd at bemærke at tagboliger er med til at forbedre varmeøkonomien for hele boligforeningen i forhold til at loftrummet står ubenyttet hen.
Tagboliger
Tagboliger kan være en god forretning. Spørgsmålet er bare, hvem skal tjene pengene og hvem skal tage risikoen
Hvad er de juridiske aspekter?
Hvis du bor i en andelsboligforening skal du være særligt opmærksom på juraen. I forbindelse med etablering af tagboliger i andelsboligforeninger vil der blive stiftet en ejerforening for taglejlighederne. Andelsboligforeningen er så medlem af ejerforeningen. Det har givet en række problemer for andelsboligforeningerne, da beslutningskompetencen ofte flyttes fra andelsboligforeningens generalforsamling til ejerforeningens.
Konferér med jeres administrator eller en ejendomsadvokat, inden den juridiske konstruktion besluttes, så I undgår juridiske problemer i årene efter at tagboligerne er etableret. Det kan også være en god ide for andelsboligforeninger, at lave nye egne andelslejligheder på tagetagen i stedet for ejerlejligheder. Jeres administrator kan hjælpe med at lave beregninger, som viser foreningens økonomi over en årrække, hvis der etableres andelsboliger sammenlignet med, hvis der etableres ejerlejligheder. Ofte kan det over en årrække bedst betale sig at etablere andelsboliger, da de nye andelslejligheder jo hver måned bidrager med en boligafgift.
Involvér en teknisk rådgiver
Der er normalt altid tale om et ret stort projekt for foreningen. Måske har bestyrelsen aldrig tidligere haft ansvaret for så stort et projekt. Det vil derfor altid være en god ide, at lade foreningens tekniske rådgiver (en arkitekt, bygningskonstruktør eller rådg. ingeniør) gennemgå ejendommen og høre hans holdning til et tagboligprojekt. Måske kan han oven i købet hjælpe med at gennemføre det. Under alle omstændigheder er det en god ide, at have nogle rådgivere, som foreningen har tillid til, til at kigge på projektet.
Hvordan kommer vi i gang?
Hvis din ejendom har et tag, som snart skal udskiftes eller hvis I har tørrelofter, som ikke anvendes fuldt ud længere på tagetagen, så kan det være en rigtig god ide, at overveje tagboliger.
Men det kan være et uoverskueligt stort projekt for bestyrelsen selv at sidde med. En god start på overvejelserne om tagboliger, er derfor altid at kontakte jeres administrator samt en teknisk rådgiver. Administrator kan fortælle jer om, hvordan man formulerer et forslag til en generalforsamling, så I kan komme i gang med forundersøgelser og senere at udarbejde det endelige forslag, som skal behandles på jeres efterfølgende generalforsamling. Den tekniske rådgiver kan bistå på det mere byggetekniske område, projektøkonomi og vurdere projektet efter en gennemgang af ejendommen.
Både denne og andre artikler kan læses i Magasinet Min Boligforening
Skrevet af Carsten Volden, SJELDANI Boligadministration