Den 29. november 2020 udstedte Boligministeriet en ny normalvedtægt. Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt.
Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Eksisterende foreninger bliver dermed først pr. 1. januar 2022 omfattet af den nye normalvedtægt.
Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforeningen ikke har vedtaget deres egen vedtægt – en særvedtægt. Såfremt en ejerforening har vedtaget en særvedtægt, men der er forhold i særvedtægten der ikke er reguleret, er normalvedtægten gældende for så vidt angår disse forhold. Som følge af den nye normalvedtægts brede omfang, må det derfor forventes, at flere af bestemmelserne i den nye normalvedtægt finder anvendelse i mange ejerforeninger.
Hvad er nyt?
Formålet med ændringerne i den nye normalvedtægt er at præcisere og forenkle vedtægten i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikter i en ejerforening.
Eksempel på ændringer er bl.a.:
Præcisering af afstemningsregler
I ejerforeningerne er der ofte tvivl om, hvornår der er tale om beslutninger, der kan vedtages ved simpel flertal, og hvornår der er tale om væsentlige beslutninger, som kræver 2/3 flertal. Dette er forsøgt afhjulpet med den nye normalvedtægt, som oplister beslutninger, der betragtes som væsentlige og beslutninger om væsentlige og varige ændringer og andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen, som kræver tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen. Eksempler herpå er: vedtægtsændringer, begrænsning af ejerens ret til korttidsudlejning, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter andet end fordelingstal, hvor ejer kommer til at betale for individuelle forbrug, godkendelse af elevator og altanprojekter, salg af fællesejendom, indgåelse af aftaler om eksklusiv brugsret eller benyttelsesret til fælles ejendom samt beslutning om indretning af nye tagboliger.
>
“De fleste ejerforeninger vil have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt.”
I den nye normalvedtægt er der indsat en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesbestanddele, der ikke medfører at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser overfor foreningen forøges, kan træffes med mindst 9/10 flertal efter fordelingstal og antal.
Derudover er der indsat en bestemmelse om vetoret. Dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retsstilling forringes.
I den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen om døde stemmer blevet ophævet. Af den tidligere ejerlejlighedslov fremgik det at: ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Hvis en ejerforening har bestemmelse om døde stemmer i en særvedtægt, så vil den fortsat være gældende.
Ordinær generalforsamling
Den ordinære generalforsamling skulle tidligere afholdes inden udgangen af maj måned. Dette ændres med den nye vedtægt, hvor fristen for afholdes af ordinær generalforsamling er ændret til 6 måneder efter udløbet af foreningens regnskabsår.
I dagsordenerne er punktet vedr. suppleanter ændret fra ”valg af suppleanter” til ”evt. valg af suppleanter”, således at det bliver valgfrit, om ejerforeningen vil have suppleanter.
>
“Normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt.
”
Forslag og bilag skal ikke længere udsendes, men kan blot gøres tilgængelig. Derudover kan al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne ske digitalt. Det er ejerens ansvar at orientere bestyrelsen eller administrator, hvis der sker ændring i deres elektroniske adresse.
Som noget nyt fremgår det af normalvedtægten, hvem der har adgang til generalforsamlingen.
Derudover fremgår det som noget nyt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Ejerforeningerne bør derfor overveje, at vedtage en særbestemmelse, hvor det fremgår, at man altid kan give fuldmagt til bestyrelsen.
Bestyrelsen
I den nye normalvedtægt fremgår det, at bestyrelsen består af mindst to medlemmer ud over formanden – tidligere skulle bestyrelsen bestå af 3 medlemmer ud over formanden.
Ejeren af en lejlighed kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at blive valgt til bestyrelsen. Tilsvarende kan juridiske personer give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen.
Hvis en fuldmagt tilbagekaldes, så indtræder suppleanten.
Sikkerhedsstillelse
Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger. Vedtægterne kunne tidligere tinglyses pantstiftende for kr. 41.000.
Sanktionsmuligheder
Den nye ejerforeningslovs bestemmelser om sanktioner over for en ejer i form af bod og tvangssalg er indskrevet i normalvedtægten.
Ifølge den ny normalvedtægt har ejerforeningen mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Eksempel på pligtforsømmelse er retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Der kan også pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.
Hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, har foreningen mulighed for at ekskludere ejeren.
Hvad bør ejerforeningerne gøre?
Da normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt, og hvis der er forhold, som ikke er reguleret i særvedtægten, bør det tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.
Den nye normalvedtægt er mere omfattende og regulerer flere forhold end den tidligere normalvedtægt. Det er derfor vigtigt, at ejerforeningerne tager et eftersyn af eksisterende vedtægter og tager stilling til, om de vil overgå til den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov.
>
“Det bør tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.”
Selvom normalvedtægten regulerer flere forhold end tidligere, vil de fleste ejerforeninger have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten.
Foreningen kan eksempelvis have et ønske om at vedtage begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen til AirBnB. Dette er ikke reguleret i den nye normalvedtægt.
Et andet forhold som normalvedtægten ikke tager stilling til er, om foreningerne skal have mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde elektroniske generalforsamlinger, bør foreningerne vedtage en særbestemmelse om dette.
Artiklen er skrevet af Johanne Mønster, advokat, Advokatfirmaet Marker.
Denne og andre artikler kan læses i Håndbogen for Min Boligforening 2022.