Kend jeres ejendom: De vigtigste dokumenter og hvordan I bruger dem

Ud over at etablere nogle retningslinjer for et godt naboskab tjener husordenen også som et nyttigt redskab for bestyrelsen til at håndtere forskellige udfordringer, der måtte opstå i foreningen.

Når man flytter ind i en boligforening, er det ofte en af de første ting, man får i hånden – foreningens husorden. I denne artikel vil vi sammen med Cathrine Sejberg, juridisk ansvarlig i Newsecs foreningsafdeling, og Marie Michlenborg, ejendomsadministrator hos Newsec, se nærmere på husordenen og hvilken rolle den spiller i at støtte bestyrelsens arbejde og fremme trivslen i boligforeningen.

Hvad er en husorden?

“Husordenen er et sæt spilleregler for de beboere, der er i ejendommen,” fortæller Cathrine Sejberg. Den kan regulere flere ting, men omhandler hovedsageligt brugen af fællesarealer, men også visse aktiviteter i egen bolig. “Det handler typisk om larm, og særligt hvornår man må larme,” tilføjer Marie Michlenborg. Udover støj kan husordener indeholde alt fra brugen af vaskekælderen, rygning på fællesarealer til boldspil i gården og meget mere. Husordenens indhold varierer fra forening til forening, men dens formål er det samme: At sætte klare rammer for, hvordan beboere kan udvise hensyn og bevare et godt naboskab.

Husorden vs. Vedtægter

Det er vigtigt at skelne mellem vedtægter og husorden, da de tjener forskellige formål i foreningen. Mens vedtægterne fastlægger de overordnede regler og strukturer i foreningen, fokuserer husordenen mere specifikt på hverdagsanliggender. Vedtægterne er derfor mere permanente og kræver som regel en større beslutningsproces at ændre. Cathrine Sejberg forklarer: “Husordenen vil typisk kun kræve et simpelt flertal at lave ændringer i, så den er mere agil i forhold til, hvordan livet i foreningen udvikler sig.” Det gør husordenen til et effektivt redskab til at imødekomme skiftende behov og udfordringer i foreningen.

Nogle spørgsmål kan med fordel berøres både i vedtægterne og husordenen. Her vil et spørgsmål om, hvorvidt man må have kæledyr eller ej, egne sig til vedtægterne, men regler for, hvordan man holder dyr i lejligheden, kan specificeres i husordenen, så det nemmere kan tilpasses efter beboersammensætningen.

Et værktøj for bestyrelsen

“En god husorden laver en forventningsafstemning medlemmerne imellem,” påpeger Cathrine Sejberg. “Det bliver nemmere for bestyrelsen at agere, når man har en god husorden.” Uden en husorden ville det ellers være op til bestyrelsens mavefornemmelse, hvornår der ikke længere er tale om acceptabel adfærd. Dette kan være problematisk, da der så er “et langt større ansvar, der lægges over på bestyrelsen,” som Cathrine Sejberg understreger.

Beboernes rolle

Det er ikke kun bestyrelsen, der aktivt kan gøre brug af husordenen. Marie Michlenborg fortæller, at det som beboer er nemmere at tage husorden i hånden, og gå ind til naboen og sige: “Du vasker tøj kl. 3 om natten, og mit soveværelse ligger lige opad din vaskemaskine”. Hun tilføjer: “Det er ikke helt så regelret, som hvis man stod med vedtægterne i hånden. Man kan nemmere løse det nabo til nabo gennem dialog.” På den måde kan en god husorden hjælpe til, at mange udfordringer kan ordnes beboerne imellem, uden bestyrelsen behøver at blive blandet ind i det. Det forudsætter dog, at husordenen løbende opdateres og er let tilgængelig for alle beboere.

Udarbejdelse af en husorden

Har man ikke allerede en husorden i sin forening, kan man finde forskellige eksempler på husordener på nettet. Cathrine Sejberg understreger dog, at den gode husorden “tager udgangspunkt i de konkrete behov, man har i foreningen – for så vil den også være brugbar,” og uddyber: “Har foreningen mange byggesager, kan det være, at man skal regulere byggestøj, og er der mange yngre mennesker, der kan lide at holde fest, kan man regulere, hvad gør man i den situation, og hvornår der skal gives besked om fest.”

Uanset om det er bestyrelsen selv, der laver et udkast til en husorden eller der bliver nedsat et beboerudvalg til at løse opgaven, er det vigtigt, at foreningens beboere bliver inddraget i processen, så der bliver taget højde for, hvad der rører sig blandt beboerne. Som Cathrine Sejberg fortæller, så skal husordenen gerne være “overordnede rammer, der er nemme for alle at efterleve – og ikke blot en løftet pegefinger,” hvortil Marie Michlenborg tilføjer, at: “Det er en fordel, at få lavet husordenen imens, man er venner”.

Forskelle i andels- og ejerforeninger

Uanset om man bor i en andels- eller ejerforening, vil overdreven støj og anden forstyrrende adfærd typisk være til gene for naboen. Men når det kommer til sanktioner for overtrædelser af husordenen, er der visse forskelle mellem de to typer boligforeninger. I andelsforeninger kan gentagne eller alvorlige overtrædelser føre til eksklusion af andelshaveren, mens der i ejerforeninger er mulighed for at pålægge en bod eller i alleryderste konsekvens også eksklusion.

Det er dog vigtigt at understrege, at sanktioner normalt kun indføres i tilfælde af alvorlige overtrædelser af husordenen, og at det altid er mere alvorligt at overtræde vedtægterne end husordenen. Dialog er altid første skridt, hvis der opstår problemer med en nabos adfærd, og typisk løses overtrædelser gennem dialog, før en advarsel og eventuelle sanktioner bliver nødvendige.

Hvad kan en husorden f.eks. indeholde?

Brug af fællesarealer:

• Gården
• Skralderum
• Vaskekælder
• Rygning
• Cykel- og barnevognsparkering

Brug af den enkelte lejlighed:

• Støjniveau
• Musik og fest
• Tørring af tøj i lejligheden
• Kæledyr
• Brug af altan

Husk at skabe husordenen med inddragelse af beboerne og tage udgangspunkt i foreningens konkrete behov.

Den 29. november 2020 udstedte Boligministeriet en ny normalvedtægt. Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt.

Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Eksisterende foreninger bliver dermed først pr. 1. januar 2022 omfattet af den nye normalvedtægt.

Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforeningen ikke har vedtaget deres egen vedtægt – en særvedtægt. Såfremt en ejerforening har vedtaget en særvedtægt, men der er forhold i særvedtægten der ikke er reguleret, er normalvedtægten gældende for så vidt angår disse forhold. Som følge af den nye normalvedtægts brede omfang, må det derfor forventes, at flere af bestemmelserne i den nye normalvedtægt finder anvendelse i mange ejerforeninger.

Hvad er nyt?

Formålet med ændringerne i den nye normalvedtægt er at præcisere og forenkle vedtægten i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikter i en ejerforening.

Eksempel på ændringer er bl.a.:

Præcisering af afstemningsregler

I ejerforeningerne er der ofte tvivl om, hvornår der er tale om beslutninger, der kan vedtages ved simpel flertal, og hvornår der er tale om væsentlige beslutninger, som kræver 2/3 flertal. Dette er forsøgt afhjulpet med den nye normalvedtægt, som oplister beslutninger, der betragtes som væsentlige og beslutninger om væsentlige og varige ændringer og andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen, som kræver tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen. Eksempler herpå er: vedtægtsændringer, begrænsning af ejerens ret til korttidsudlejning, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter andet end fordelingstal, hvor ejer kommer til at betale for individuelle forbrug, godkendelse af elevator og altanprojekter, salg af fællesejendom, indgåelse af aftaler om eksklusiv brugsret eller benyttelsesret til fælles ejendom samt beslutning om indretning af nye tagboliger.

I den nye normalvedtægt er der indsat en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesbestanddele, der ikke medfører at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser overfor foreningen forøges, kan træffes med mindst 9/10 flertal efter fordelingstal og antal.

Derudover er der indsat en bestemmelse om vetoret. Dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retsstilling forringes.

I den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen om døde stemmer blevet ophævet. Af den tidligere ejerlejlighedslov fremgik det at: ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Hvis en ejerforening har bestemmelse om døde stemmer i en særvedtægt, så vil den fortsat være gældende.

Ordinær generalforsamling

Den ordinære generalforsamling skulle tidligere afholdes inden udgangen af maj måned. Dette ændres med den nye vedtægt, hvor fristen for afholdes af ordinær generalforsamling er ændret til 6 måneder efter udløbet af foreningens regnskabsår.

I dagsordenerne er punktet vedr. suppleanter ændret fra ”valg af suppleanter” til ”evt. valg af suppleanter”, således at det bliver valgfrit, om ejerforeningen vil have suppleanter.

Forslag og bilag skal ikke længere udsendes, men kan blot gøres tilgængelig. Derudover kan al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne ske digitalt. Det er ejerens ansvar at orientere bestyrelsen eller administrator, hvis der sker ændring i deres elektroniske adresse.

Som noget nyt fremgår det af normalvedtægten, hvem der har adgang til generalforsamlingen.

Derudover fremgår det som noget nyt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Ejerforeningerne bør derfor overveje, at vedtage en særbestemmelse, hvor det fremgår, at man altid kan give fuldmagt til bestyrelsen.

Bestyrelsen

I den nye normalvedtægt fremgår det, at bestyrelsen består af mindst to medlemmer ud over formanden – tidligere skulle bestyrelsen bestå af 3 medlemmer ud over formanden.

Ejeren af en lejlighed kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at blive valgt til bestyrelsen. Tilsvarende kan juridiske personer give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen.

Hvis en fuldmagt tilbagekaldes, så indtræder suppleanten.

Sikkerhedsstillelse

Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger. Vedtægterne kunne tidligere tinglyses pantstiftende for kr. 41.000.

Sanktionsmuligheder 

Den nye ejerforeningslovs bestemmelser om sanktioner over for en ejer i form af bod og tvangssalg er indskrevet i normalvedtægten.

Ifølge den ny normalvedtægt har ejerforeningen mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Eksempel på pligtforsømmelse er retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Der kan også pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.

Hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, har foreningen mulighed for at ekskludere ejeren.

Hvad bør ejerforeningerne gøre?

Da normalvedtægten er gældende hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt, og hvis der er forhold, som ikke er reguleret i særvedtægten, bør det tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

Den nye normalvedtægt er mere omfattende og regulerer flere forhold end den tidligere normalvedtægt. Det er derfor vigtigt, at ejerforeningerne tager et eftersyn af eksisterende vedtægter og tager stilling til, om de vil overgå til den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov.

Selvom normalvedtægten regulerer flere forhold end tidligere, vil de fleste ejerforeninger have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten.

Foreningen kan eksempelvis have et ønske om at vedtage begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen til AirBnB. Dette er ikke reguleret i den nye normalvedtægt.

Et andet forhold som normalvedtægten ikke tager stilling til er, om foreningerne skal have mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde elektroniske generalforsamlinger, bør foreningerne vedtage en særbestemmelse om dette.

Artiklen er skrevet af Johanne Mønster, advokat, Advokatfirmaet Marker.

Airbnb har givet danskerne mod på korttidsudlejning, og særligt andels- og ejerlejligheder går som varmt brød. Men hvad skal beboerne være opmærksomme på som korttidsudlejere? Det kan bestyrelserne rådgive om ved den årlige generalforsamling.

Korttidsudlejning har fået vind i sejlene, efter udlejningsplatforme som Airbnb er blevet stadig mere populære. Men ikke alle er klar over, at typen af bolig kan være afgørende for, om det overhovedet er lovligt at korttidsudleje sin lejlighed. Som udgangspunkt gælder der forskellige regler alt afhængig af, om det er en andels- eller ejerboligforening, og dét kan der være behov for at få genopfrisket ved eksempelvis den årlige generalforsamling.

»I andelsboligforeninger er det ikke tilladt at korttidsudleje, med mindre der er åbnet op for det i vedtægterne, mens ejerlejligheder i udgangspunktet altid kan korttidsudlejes, med mindre der er et forbud i vedtægterne,« oplyser Jannick Nytoft, der er adm. direktør i EjendomDanmark

Forskellige regler for andels- og ejerforeninger

Andels- og ejerforeningerne har ofte vedtaget individuelle regler for, hvor meget og om beboere må leje deres bolig ud til korttidsudlejning. Er der givet grønt lys i vedtægterne for korttidsudlejning, skal beboerne dog stadig være opmærksomme på perioden af udlejningsdage. Lejer den enkelte beboer boligen ud flere gange efter hinanden, flere gange over en kort årrække, eller lejes et værelse ud til turister løbende over hele sommeren, da begynder udlejningen at få karakter af hoteldrift. Det er ikke lovligt i beboelsesforeninger.

Beboeren er ansvarlig for sine gæster

Beboere, der vælger at korttidsudleje, skal huske at udarbejde en skriftlig lejekontrakt og tjekke, hvordan deres egen forsikring dækker i tilfælde af tyveri eller skade på indbo. Airbnbs værtsgaranti dækker eksempelvis ikke kontanter og værdipapirer samt skader opstået på delte eller fællesområder.

»Den enkelte beboer kan risikere selv at skulle betale, fordi vedkommende har lukket de personer ind, der står bag hændelsen. Lejer beboeren ud via en mellemmand, for eksempel Airbnb, så skal de sørge for at forhøre sig hos dem, hvordan de er beskyttet som Airbnb-udlejer,« siger Jannick Nytoft.

Beboerne bør også være særligt opmærksomme på, at hvis de bor i lejlighed, er de ansvarlig for dem, de giver adgang til ejendommen og deres bolig.

»Hvis lejerne gør skade på ejendommen eller lejligheden eller generer de øvrige beboere, så er det beboeren, som er ansvarlig for skader og gener over for foreningen,« siger Jannick Nytoft.

Husk naboerne