Bestyrelsens økonomiske ansvar begynder med overblik
En stærk økonomi begynder i bestyrelseslokalet. Bestyrelsen skal kende ejendommens tilstand, tage problemerne i opløbet og vide, hvornår der skal hentes hjælp udefra.
- Line Pedersen, ordkløver og murstenstolk
Annoncørbetalt indhold
Som boligbestyrelse skal man ikke kunne det hele selv. Men man skal have overblik, kunne stille de rigtige spørgsmål og søge økonomisk rådgivning i tide, siger Lån & Spars erhvervsrådgiver Christian Fahnøe:
“Boligbestyrelserne består af frivillige, der vil foreningen det bedste, men som sjældent er hverken økonomer eller finansieringseksperter. Sådan må det være, og bestyrelsen behøver jo ikke have alle svarene selv. De skal bare vide, hvornår de skal søge professionel hjælp – særligt når det kommer til økonomi i forbindelse med vedligeholdelse og andre større beslutninger,” siger han og tilføjer:
“Hvis jeg styrter på cyklen og kommer til skade, forsøger jeg jo heller ikke selv at ordne det, men får lægens råd og hjælp.”
Som tommelfingerregel bør foreningen selv kunne betale mindre og overskuelige opgaver.
Budget, drift og vedligeholdelse skal hænge sammen
Når Christian Fahnøe rådgiver boligbestyrelser, ser han først og fremmest på, om budget, drift, opsparing og vedligeholdelsesplan hænger sammen.
“Økonomisk robusthed er ikke lig med, at foreningen har mange penge stående på kontoen,” påpeger han og uddyber: “Den skal have noget på kistebunden. Men den skal ikke bare spare op og op uden plan, for så er huslejen sat højere end nødvendigt – og det er ingen tjent med.”
Tænk som en husejer
Se på folk, der fx ejer en villa. De klipper hækken, beskærer træerne og renser tagrenderne. Og i den proces opdager de, hvis der er hul i taget. De holder øje med deres værdier og sikrer, at tingene bliver gjort hen ad vejen. Villaejeren ved, at det er hendes eller hans eget ansvar at få gjort noget ved det tidligt. Det tankesæt kunne jeg godt tænke mig, at boligbestyrelserne arbejdede mere efter, siger Christian Fahnøe.
Vedligeholdelsesplanen er bestyrelsens vigtigste værktøj
Det bedste styreværktøj er ifølge Christian Fahnøe en drifts- og vedligeholdelsesplan.
“Det er grundlaget for en stærk økonomi, der kan bære de kommende års udgifter. For med planen i hånden ved bestyrelsen, hvad der venter. Skal taget skiftes? Er der begyndende fugtskjolder på facaden? Er der installationer, som nærmer sig udløbsdatoen?”
Når man kender de kommende opgaver, kan man også planlægge økonomien og ved, hvad der kan betales af den løbende drift, hvad der skal spares op til, og hvornår det giver mening med et lån.
“Økonomien bliver sårbar, hvis man ikke er på forkant og venter for længe med at reagere. Fugt i kælderen, revner i facaden eller begyndende problemer ved vinduer og døre bliver dyrere at arbejde med, jo længere tid man venter,” siger Christian Fahnøe.
“Økonomisk robusthed er ikke lig med, at foreningen har mange penge stående på kontoen,” påpeger han og uddyber: “Den skal have noget på kistebunden. Men den skal ikke bare spare op og op uden plan, for så er huslejen sat højere end nødvendigt – og det er ingen tjent med.”
Spar op til det overskuelige – lån til det store
Et centralt spørgsmål for mange er, hvornår det giver mening at spare op, og hvornår lånefinansiering er den rigtige løsning.
“Som tommelfingerregel bør foreningen selv kunne betale mindre og overskuelige opgaver. Det kan fx være nye låse, skilte, vedligeholdelse af fællesarealer eller forbedringer af legepladsen.
Men de større projekter kræver typisk en anden tilgang. Skal taget renoveres, facaden istandsættes, eller skal der installeres elevatorer, skal man ikke vente mange år på at spare hele beløbet op. Her kan et lån være den ansvarlige løsning, så udgiften fordeles over en længere periode uden store huslejestigninger,” fortæller Christian Fahnøe og uddyber:
“Det betyder ikke, at foreningen altid skal låne. Men det betyder, at bestyrelsen bør undersøge mulighederne tidligt.”
Banklån eller realkredit
Når spørgsmålet er, om foreningen er bedst tjent med banklån, realkredit eller om en kombination, siger Christian Fahnøe:
“Banklån kan være mere fleksible end realkredit i visse situationer, mens realkredit kan være mest relevant i andre. I dag er forskellen på renten på realkreditlånet og banklånet meget lille. Men med banklånet kan man holde pause med indbetalingerne, betale lånet ud før tid mv.”
“Pointen er dog ikke, at den ene løsning altid er bedre end den anden. Pointen er, at foreningen bør få mulighederne belyst, før den beslutter sig. Så vær proaktive, og inviter fx banken med på generalforsamlingen, når finansieringen skal drøftes,” afslutter Christian Fahnøe.
De typiske fejl: for meget, for lidt og for sent
Tre fejl, som går igen i boligforeninger:
– Foreningen har for stor opsparing uden en konkret plan, så beboerne betaler mere end nødvendigt, uden at pengene arbejder for et klart formål.
– Foreningen har for få penge sparet op og har svært ved at handle hurtigt, når noget uventet opstår.
– Bestyrelsen har ikke en opdateret drifts- og vedligeholdelsesplan og kan dermed ikke styre økonomien sikkert ind i fremtiden.
Tre råd fra erhvervsrådgiveren
Christian Fahnøes tre vigtigste råd til boligforeningernes bestyrelser lyder:
1) Vær i god tid. Vent ikke, til skaden er akut, eller økonomien er presset.
2) Dan jer overblik. Brug drifts- og vedligeholdelsesplanen aktivt, og sørg for, at jeres budget og opsparing hænger sammen med udgifter, der venter i horisonten.
3) Søg rådgivning. I skal ikke kunne alt selv, men I skal tage ansvar for at indhente den nødvendige viden, før I lader generalforsamlingen træffe store økonomiske beslutninger.
Læs mere på lsb.dk
Relevante artikler
Find inspiration, viden og netværk
Bliv klogere på en lang række emner, som måtte have releavns i netop din boligforening, så du er klædt bedre på til kommende projekter eller udfordringer
Bestyrelsesarbejdet i andels- eller ejerboligforeninger er afgørende for en velfungerende og harmonisk ejendom både socialt og økonomisk.
Forbedring af ejendommens tilstand gennem omhyggelig planlægning og vedligehold kan sikre en stabil økonomi og øget ejendomsværdi
Optimer energiforbruget i jeres forening med effektive løsninger, der reducerer omkostningerne og fremmer ansvarlig brug af energikilder.
I boligforeninger er vi fælles om mange faciliteter, der er vigtige for beboernes komfort, trivsel og daglige bekvemmelighed.
Ved at styrke bygningens beskyttelse mod vejrpåvirkninger, kan I opnå et bedre indeklima samt lavere energiforbrug.
Udendørs områder og faciliteter i boligforeningen spiller en essentiel rolle for beboernes livskvalitet og velvære
Sikring af andels- og ejerboligforeninger mod skader er væsentligt for både beboernes sikkerhed og ejendommens værdi.
Tilmeld boligforening
Modtag automatisk gratis materialer med posten samt nyhedsbrev med viden, inspiration og invitationer til events.