Risikofyldte nye regler for valuarvurderinger
Reglerne for vurdering af andelsboligen har ændret sig: Nu kan andelsboligforeninger med en valuarvurdering forlænge gyldigheden til 42 måneder. Her er, hvad I som bestyrelse skal vide og være opmærksomme på.
- Peter Ryaa, Diplom Valuar, HD og partner, Valuaren International ApS
Når værdien af ejendommen i en andelsboligforening skal fastsættes, findes der fire vurderingsmetoder jævnfør andelsboligloven: anskaffelsessum, valuarvurdering, den offentlige vurdering inklusiv nettopristalsregulering eller fastfrosset valuarvurdering fra før 1. juli 2024.
Til årsregnskabet forlanger revisorer hvert år en ny valuarvurdering for at angive den korrekte værdi i årsregnskabet. I dag anvender de fleste foreninger en valuarvurdering til at fastsætte værdien af ejendommen. En valuarvurdering fastsætter markedsværdien af en ejendom som en udlejningsejendom.
Uanset om der er 1 eller 1.000, der vil købe ens andelsbolig, har det ingen betydning for prisfastsættelsen.
"En aktuel valuarvurdering viser altid den korrekte markedsværdi i årsregnskabet, og denne kan bruges ved handler."
Fastsættelse af markedsværdien
Når en valuar fastansætter en markedsværdi, tager vedkommende udgangspunkt i, hvad en professionel investor vil betale for ejendommen, hvis ejendommen er udlejet efter lejelovens regler (lejeindtægter fratrukket de relevante udgifter). Ejendommens overskud omregnes til en handelsværdi med baggrund i et afkast og i kvadratmeterpriser. Et lavere afkast giver en højere værdi og modsat. Det ser ud til, at afkastet i et vist omfang følger renteudviklingen i samfundet.
Vurderingen kan påvirkes negativt eller positivt af bl.a. følgende faktorer:
- ændring af renteniveau
- ændringer i driftsomkostninger: jo højere driftsomkostninger – jo lavere værdi
- nye større vedligeholdelsesomkostninger
- ændring i efterspørgslen (fra professionelle investorer)
- ændring i afkastkrav i markedet
- ændring i lejeniveau
Nye regler og deres betydning
De nye regler for vurdering af andelsboliger betyder, at ejendommens værdi i årsregnskabet skal optages til dagsværdi eller anskaffelsespris, men ved beregningen af andelskronen kan en valuarvurdering anvendes med en gyldighed på op til 42 måneder. Det er derfor vigtigt at opdatere vurderingen årligt, så årsregnskabet afspejler den korrekte markedsværdi.
En aktuel valuarvurdering viser altid den korrekte markedsværdi i årsregnskabet, og denne kan bruges ved handler. En ajourført vurdering sikrer, at både købere og sælgere handler på baggrund af præcise oplysninger, hvilket mindsker risikoen for fejlagtige handler med for dyre køb eller for billige salg.
Nye regler for offentlige grundværdier
De nye regler for vurdering af andelsboligforeningers grunde indebærer, at højere grundværdier modsvares af lavere grundskyldspromiller, så ejendomsskatten holdes på et stabilt niveau.
Beskatningsgrundlaget vil fremover udgøre 80% af grundens værdi, hvilket skal reducere antallet af klager over for høje vurderinger. Skats beregning af grundværdien er dog kompleks og baseres på en antagelse om, at grunden er ubebygget og kan anvendes til ejerboliger. Dette har ført til nogle foreløbige vurderinger, der ifølge eksperter er ude af proportion med grundens reelle værdi.
Det er særligt at bemærke, at ejendomsskatten i en andelsboligforening fastsættes på baggrund af ejerboligpriser, hvilket især i storbyerne er steget voldsomt de sidste år.
Fastsæt andelskronen med sikker hånd
- 19. maj 2026 kl. 17:00-18:30
- DEAS, Bellidavej 20, 2500 Valby
De endelige offentlige vurderinger forventes at komme ved årsskiftet, og disse kan tilfældigvis påvirke ejendommens værdi både i positiv og negativ retning. Når vi ser på de foreløbige vurderinger for ejerboliger og de endelige vurderinger, er der i mange områder store forskelle med højere værdiansættelser. Vi kan derfor kun anbefale, at foreningerne får udarbejdet en ny, opdateret vurdering, så man ikke snyder nogle andelshavere med for høj eller for lav prisfastsættelse.
Bestyrelsesansvar
Det er vores opfattelse, at bestyrelsen kan påtage sig et ansvar, hvis man fastfryser værdien af ejendommen og ikke løbende indhenter en ny valuarvurdering, idet andelshaverne så ikke kan tage stilling til, om man løbende ønsker en fastfrysning, da man ikke har noget sammenligningsgrundlag – især hvor der sker ændringer i omkostningsstrukturen i foreningen, herunder udgifter til de nye ejendomsskatter, forsikringspræmiestigninger, vedligeholdelsesprojekter m.m.
Relevante artikler
Find inspiration, viden og netværk
Bliv klogere på en lang række emner, som måtte have releavns i netop din boligforening, så du er klædt bedre på til kommende projekter eller udfordringer
Bestyrelsesarbejdet i andels- eller ejerboligforeninger er afgørende for en velfungerende og harmonisk ejendom både socialt og økonomisk.
Forbedring af ejendommens tilstand gennem omhyggelig planlægning og vedligehold kan sikre en stabil økonomi og øget ejendomsværdi
Optimer energiforbruget i jeres forening med effektive løsninger, der reducerer omkostningerne og fremmer ansvarlig brug af energikilder.
I boligforeninger er vi fælles om mange faciliteter, der er vigtige for beboernes komfort, trivsel og daglige bekvemmelighed.
Ved at styrke bygningens beskyttelse mod vejrpåvirkninger, kan I opnå et bedre indeklima samt lavere energiforbrug.
Udendørs områder og faciliteter i boligforeningen spiller en essentiel rolle for beboernes livskvalitet og velvære
Sikring af andels- og ejerboligforeninger mod skader er væsentligt for både beboernes sikkerhed og ejendommens værdi.
Tilmeld boligforening
Modtag automatisk gratis materialer med posten samt nyhedsbrev med viden, inspiration og invitationer til events.